活动回顾

审校、编辑/黄泽碧、吴琼仪 图片/梁伟

 

01 广州老旧小区现状

很荣幸今天有机会来深圳跟大家一起交流。我主要介绍这几年广州市老旧小区微改造的工作。

广州市是住建部15个老旧小区微改造的试点城市之一，从2016年、2017年开始进行试点。我们院受广州市城市更新局的委托，在这两年间介入对老旧小区改造的调查工作，对2000年以前建成的、环境条件比较差的、老城区里的社区进行全面摸查和综合评定，拿出779个老旧小区形成改造清单，制定了《广州市老旧小区微改造三年(2018-2020)行动计划》。广州老旧小区的现状主要是缺乏物业管理；缺乏居民自治制度；人均居住面积低；建设年代久，基本是1980年以前的；小区的景观绿化都很一般；大部分的社区配套设施不全。所以我们根据这些情况制定针对广州市11个区的三年行动计划，2016年、2017年主要作为试点，2018年全面铺开。

02 广州市老旧小区微改造实践

①建立老旧小区微改造政策法规体系

我们参与了广州市老旧小区微改造的政策和机制探索。首先是总体部署。2017年我们配合广州市做了老旧小区改造工作的通知，2018年初制定了三年行动计划。接下来我们编写了广州老旧小区工作流程，从最初的摸查到了解居民的诉求、制定初步方案，然后和居民互动对接、立项，还包括最后的施工。

接着我们制定了老旧小区微改造的设计指引，其中《广州市老旧小区微改造设计导则》从政府工作和规划的层面为改造工作定了大方向；《广州市老旧小区微改造工程设计指引》主要是规定工程造价，对工程造价起到制约作用；《广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引》则针对广州市的老旧小区室外的“三线”基本没有下地，弱电线乱拉的情况。

具体来说，《广州市老旧小区微改造设计导则》要求达到品质小区、文化小区、智慧小区的目标。2016年广州市微改造有别于2010年亚运会的整治，亚运会整治是自上而下进行全方位的立面改造，而这一次老旧小区改造强调自上而下和自下而上相结合，改造的不光是外立面，更注重“里子”，就是排水排污的东西，是以民生的基本问题为主，以居民迫切需要解决的问题为主的改造。

广州市的微改造内容包括60个要素，从基础完善类，到优化提升类都有详细的规定。比如说你的房屋是属于基础完善类，这部分改造是有资金支持的。另外就是优化提升类，这一部分是以企业投入和居民自筹的模式来推动。

《老旧小区微改造工程设计指引》通过系统的研究，对基本的构造做法和标准图编制进行统一，以实现标准化，节省项目的投资。当然，在品质提升方面允许一些个性的强调。

② 开展老旧小区微改造竞赛

第二个工作是开展社区微改造竞赛。我们希望通过竞赛把多方人士吸引过来，扩大影响力，让居民都参与到这个活动中。今年的竞赛正在投票评选阶段。

③探索社区治理机制

另一个工作是社区治理机制的探索。我们在盐运西做了微改造工作坊的实践，促进政府和居民、专家、社工等几大主体进行零距离协商。

首先是社区治理，在政府的层面引入社区规划师、社区工程师制度，建立工作机制开展社区课题的研究。由社区和区里聘任规划师和工程师，充分发挥他们的作用。同时充分调动从事相关行业的居民，让他们参与到改造工作中来。

在居民的层面推动自治管理委员会的建立，也就是说在老旧小区改造之前，小区要制定自治管委会，通过这一机构提升改造工作。

在社会组织的层面引入工作坊的模式。盐运西的工作坊是和广美联合主办的，目的是让艺术介入微改造。工作坊举办了几个活动，一个是与居民共同行走，调研社区的基本需求。另外是挖掘社区本身特有的历史故事，寻找社区能人和收集他们的故事。盐运西里有很多艺术家，还有画家，我们想发挥他们的作用，让他们在社区里面可以教孩子画画，帮助老年人学习书法和美术，形成一种结合。另外社区里面也有一些吹拉弹唱的能人，我们鼓励他们组成乐队。今天我们在立新社区也听到了很嘹亮的歌声，如果可以让这些能人参与到社区改造中，发挥他们的作用，以后的改造工作会更加顺利。另外是举办设计改造方案的讨论会，跟居民进行互动，征求他们的意见，也鼓励居民共同参与实施方案。比如在垃圾回收站和单车棚改造方面，我们和居民包括小孩互动做了一些垂直的绿化。

④海珠区素社街兰蕙园的案例

这是我们2017年做的案例，在海珠区素社街兰蕙园。这个小区跟新秀社区的情况差不多，都是八九十年代的社区，基本的情况也是脏乱差，特别是下雨天污水横流。广州老城区大多排水差，下雨经常会有水淹、化粪池渗漏的问题，居民的改造意愿很迫切。这个小区的突出问题是没有太多的标识，公共空间杂乱，没有统一的规划，三线混乱，化粪池堵塞，路面破损。这个项目获得的投资只有360万，360万要优先改什么？我们听居民的诉求，发放了居民征求意见表，在居民评分后再跟他们互动。

这是我们改造后的对比。这是原来的入口，写着“兰蕙园”的石头是原有的，后面是垃圾收集站。这是另一个入口，旁边增加了自行车停放的位置。

这是新增的适老化设施。

这是文体活动设备的提升，当时这个文体设施破坏严重，但很多小孩在这里进行活动，所以我们对它做了更新。

最后是对公共空间进行营造，包括加连廊、桌椅、树池等。

这个项目留下一个比较大的遗憾，就是社区中间有一个公房，当时做方案和中间沟通的想法都是把它做成社区图书馆，但因为找置换受阻，所以最后没有真正落地。

我们对这个项目有一个小小的总结：一是多进行实地调查，走访居民听取他们的意愿，同时成立建造委员会，发动居民代表——比如楼长——参加，让他们充分发挥作用。二是要坚持问题导向，跟居民协商真正需要改造的内容，多沟通，在后期施工过程中可能都还要调整方案。最后是形成长效的管养机制，如果没有人管理的话，设施设备很快就会再度变老旧。

 

03 广州市老旧小区微改造的经验

第一个经验是要形成多渠道的资金来源。2016和2017年间广州市微改造的资金来源是市、区财政五五分的，区财政包括企业赞助。很多地区是“房改房”，背后有单位，所以也让单位掏一部分钱。另外，像电梯加装之类的自选项目就是居民自筹资金。从2018年开始为了大力推改造，市、区财政投入比例调整为8:2，区里自筹的比例就更小了。广州市关于电梯加装的推动比较快，今年已经批准并启动了1千多部电梯的建设，这些资金是居民自筹的，但政府制订了鼓励政策，特别对于电梯加装，每成功加装一部补贴10万元。

第二是形成多方参与的机制。首先是政府部门，比如说城市更新局做顶层设计，把全市需要做改造的老旧小区列成清单，这个清单是动态的，每年都可以调整。其次是居民要全程参与，他们作为改造的利益主体，要建立自治体制，对改造内容进行决策，也要负责管养维护。如果居民没有真正掏一份钱的话，改造和他好像就没有什么关系，这样的话参与度不够。另外要发动社会力量支持，包括社区规划师和建筑师，联合多方社会力量来推动老旧小区的微改造工作。

第三是要把握好居民的改造需求。市政府有一个改造清单，但是对不同要素的紧迫程度的排序要进行全面摸查，跟居民充分对接，按照居民需求开展整治改造。

最后是建立长效管养机制。九十年代的房子一般会有维修基金，可以把维修基金投入到自筹基金里，由政府牵头，让国企，特别是大型的国企物业公司参与进来。有一些街道是用物业租赁的返税来补贴物业维修的费用，但绝大多数还是居民自筹。不同的服务有不同的价格，居民在这个清单上选项目。广州市建委也在编制后期管养的细则，就是要做一个清单式的研究，制订相关的政策。

我的分享到此结束，谢谢大家！

---

注：本篇所有图片均来自嘉宾，文本根据现场录音整理，未经嘉宾校对，请读者仅作参考。

主办方：深圳市规划和国土资源委员会

承办方：深圳市城市设计促进中心

协办方：807社区创新实验室