深圳市规划国土发展研究中心（深圳市城市设计促进中心）

关于保障房

2011-06-10

规划大厦818茶室

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摘要：

本期酷茶会是"一百万"保障房竞赛系列活动之一，"一·百·万"竞赛想通过对保障房政策、规划、建设、管理整个链条存在问题的梳理和提炼，促进保障房问题得到更加理性与系统的设计解答。在本期活动中，嘉宾将具体讨论深圳保障房规划、设计、建设存在的问题，以便帮助完成对保障房创新设计的研究

活动回顾

活动形式：

借鉴pecha kucha形式，以短小轻松、开放分享为特点；我们的叽喳酷茶会就是为大家提供一个见面聊天的机会，讲者与听者轻松参加，既丰富文化生活有利于业务/业余交流。每两周一个主题，每期邀请6-8位演讲嘉宾，围绕特定演讲主题，嘉宾自定题目进行7分钟演讲，演讲结束后有20分钟跟观众互动的环节。

本期活动主题：

关于保障房，具体讨论深圳保障房规划、设计、建设存在的问题，以便帮助完成对保障房创新设计的研究

本期活动邀请嘉宾：

2:30 范苏敏（建筑设计处）

保障房的分布概况

3:00 王峰（房地产评估中心）

住房保障与房屋租赁的关系

3:30 叶主任（桃源村居委会主任）

桃源村的情况介绍

4:00 洪勤（深圳大学建筑与城市规划学院）

公平、效率、和谐红利及其他

4:30 李焱（勘察设计科技处）

保障性住房与建筑工业化

5:00 龙隆（综合开发研究院）

对深圳住房制度的建议

5:30 顾正江（北京大学规划设计研究中心）

保障房热的冷观察

主持人：我先做一个抛砖引玉的汇报吧，我们开始研究之后，有一个大纲性的东西，先跟大家分享一下。

这是谢英俊建筑师在灾区的工作，他创造了一个轻钢结构的体系，但是这个房子都是村民自己动手建的，包括里面的维护，都是村民用自己的方式、用自己的劳动力、用本地的材料，包括自己掌握的工艺来建设的。这些是有用户的参与，有互为主体的交融在里面的。所以这样的房子，村民就会认为是他们自己的房子，他们就愿意住。

这里有一个图片显示的是智利的保障房，一开始只建一半，很便宜，用户住进去以后可以自己加建。一开始住进去很便宜，等他们的经济状况改善了，他们可以自己加建，所以他们就不存在中国保障户挑房子时候的困惑和头疼，我们要了解老百姓的需求。

提问：我觉得保障房不一定是建，可能是利用现有真正已经是保障房的房子，把它进行重新改造。实际上深圳的保障房已经建起来了，如何使它更完善起来，生活的环境、品质等各方面都逐渐完善。我不认为保障房的建设只是建，改善也是很好的。

黄伟文：深圳有4亿多的房子是包括城中村的，深圳这么多年的快速发展，这么多的外围人口，他们的保障房实际上就是农民盖的房子来承担的，实际上农民房就是保障房。最近有些城市包括深圳也提出来是不是把这些违建房、小产权房转变为保障房，确实也有这种建议，我不知道住宅局和房屋政策研究有没有提出比较明确的想法?

王峰：我们提出的可能比这个还大，但是在深圳市还没有提。包括这次农村做二手房的分配，建设部来了一个副司长，包括原来建设部的王部长、宋部长也来了，我去机场送他们，我说深圳既然是特区，是不是可以先行先试一下，国家硬性的安排这个任务，深圳人均是40平方米，我说我们还有必要建吗?而且农民房本身确实起到了保障房的作用，一个是市场的租金，一个是房屋的品质。再一个是这种房子是客观存在的，很多人就是经历了住这种房子的过程，我们有这么多房子，我们可以发补贴让你去住。另外是参照国外，我们也可以租金管制。还有一种是把配套设施做好，这些都可以起到保障房的作用，以后深圳市就没必要建那么多的保障房，可以给中央提出这个申请。因为现在客观现实摆在这里，把道理已经讲清楚了，如果这样子还让我们每年建7万套的话，5年是35万套，深圳哪有力气建这么多房子?

黄伟文：现在住建局和保障处，他们忙得一塌糊涂，正在做一些保障房项目的设计评标，马上要建了，所以没有人能够等这个事情，也没有人会想这个事情。

提问：我们可不可以按照分布布局的方式，比如现有的房子农民房，7万套也可以转化为建筑也可以，利用现有的房子转化为更好的7万套更好的房子也可以，只不过是政府花一点点钱，就像穿衣戴帽，把环境整治好，把市政弄得更好。

黄伟文：这个事情已经在做了。

提问：我们这7万套有一部分利用这种方式去转化，可能也是低碳、绿色的。

龙隆：我看前面的发言更多是从设计的角度谈。在全世界发达国家，一般是三大保障：养老、医疗和教育，基本上都是这样的，没有把住房作为政府的一个基本保障，当然中国有中国的特色。今天下午讲到保障房，是租?还是住?这里面有很大的问题，我待会儿再说。刚才讲到深圳怎么做的问题，深圳人均都已经是40平米了，不需要建了。

我举另外一个例子，我自己参与深圳市“十一五”教育规划，然后做评审，我也参加了，我一看到终极评审的时候，深圳市到“十一五”末，到2010年政府的教育财务支出要达到GDP的4%，我一算深圳市的GDP去年是9千亿。我说你们算深圳市总共财政总开支，你把这个预算拿出来，深圳已经花费很多了。当时在会上，主持人说这是《教育法》规定的，但是这个数字是肯定做不到的，我回来以后就在查，我一查是《教育发展纲要》，《纲要》说的是今后逐步达到，我给他们打电话说你们这个是违法的，但是深圳市急匆匆的把这个写进去了。我们现在保障房恐怕也就面临这个问题了，我看了一下“十一五”期间是24万套，马上忙着下一步是设计师去做什么设计了，这就是先拍板。

保障房的分布概况

主讲人：范苏敏

我是建筑设计处的范苏敏，我们刚好是委托设计中心在做保障性住房建筑设计研究的课题，但是今天我讲的应该是建筑设计的保障性住房用地，接到这个题目的时候我比较纠结。但刚好我在去年年中在保障性住房猛进的时候，我专门负责保障性住房用地的，所以对有些情况也比较了解，我把我知道的一些东西给大家介绍一下。

现在保障性住房是最热门的一个词语，保障性住房有几种类型：在我们深圳也和国家差不多，有做廉租房，就是给那种买不起经济适用房的收入很低的人，租给他们，可能一平米是几块钱；第二种是公共租赁住房，在深圳市来说，大约是给那些有户籍人口，但是自己没有买商品房的人租的房子，这两类是租的；第三类是经济适用房，是给一些低收入家庭；第四类是安居型商品房，深圳去年年底提出了一个概念，主要最简单的理解是解决夹心层问题。所以我讲保障房有两个主题，第一个是我爱保障房，因为最后一个安居型商品房可能有我的一份，所以我爱它。

到下面进入的一个主题是我恨保障性住房，这里有几类。第一，根据我们《深圳市住房建设规划(2006—2010)》，这个应该是2006年底制定的，“十一五”期间是1.9平方公里。到2008年的时候根据国家的政策又修正了一下，我们2008年、2009年都调整为0.5和0.3，但是2010年从0.1平方公里调整到0.3，所以这三年是1.1。我们的实际供地也是不折不扣的完成了任务，2006年是36公顷，2007年是60公顷，2008年是51公顷，2009年是25.5公顷，但是2009年有一个项目是南山建工村改造用地，有14.8公顷，这4年都完成了任务。到2010年开始保障性住房的大跃进，从计划的2万套突飞猛涨到5万套，特别是到2011年，深圳刚开始是省里要求我们建10万套，后来经过一些做工作，降到7.5万套，今年进行开工建设的任务是7.5万套。总的统计，“十一五”期间，我们已经供地是2.25平方公里，建设总量是多了0.1平方公里，这是一个基本的数字。

昨天我把我们从2006年开始批的地全部落在了深圳市区划图上，这些点点以后可能就是我们住的地方。这是宝安区，这是光明，还有南山、福田，福田只有2块，罗湖是只有1个，盐田是2个，这是龙岗，龙岗和宝安是占了绝大部分，这就是分布的特点。所以首都有的缺点我们都有，我们和首都是高度保持一致。

现在最重要的问题是深圳的土地紧缺，人口很多，根据我自己以前工作的一些感观，我分析了几个问题。第一个是项目建设主体是谁，在深圳来说应该是区住建局、区政府，例如一些龙华项目，2008年批的地，今年才招标、才开工，坂田杨美基本上都有这个问题。第二个是实施计划、城市规划调整，其实这个问题并不是问题，因为有些规划调整是因为道路占了1平方米、2平方米的规划用地，来我们这里办手续，里面究竟有什么问题，为什么推动那么慢，可能就是占了几平方米用地。第三是征转地拆迁问题，因为现在深圳市的保障性住房用地基本上是见缝插针，哪里有地就往哪里盖，这可能涉及到以前城市化转地的一些遗留问题没有解决，有些可能引申为国有，但是补偿问题没有谈妥。第四是配套政策不明确的问题，现在我们在规划上也推动了一些，但是原来的批准用途是工业，工改居配套政策，究竟我们是不是应该推行或者下一步该怎么走，现在市政府也没有明确的配套措施。另外是市政基础设施及环评问题延迟开工，但这个问题不多。最后还有旧改配件项目无法掌控，很多是要求5%，但是旧改项目因为涉及到拆迁、补充问题，所以政府没有办法掌控。

我做一个解决建议，我认为应该统筹规划。从上面的布局看，地基本上都是在原来的关外，都是在深圳比较偏远的地方，交通设施也好、配套设施也好，因为要急于完成任务，所以很多时候没有办法有配套支撑或者是先行有一些公共配套设施。第二是推动力度，以现在市政府和中央政府的推动力来看，现在已经不是问题了。第三是配套法制建设，有一些配套政策和鼓励措施。第四是融资，因为虽然现在深圳的财政收入很高，但其实建保障性住房今年的资金问题很大，所以怎么样解决融资和配套，还有赖于住建局的牵头工作。

提问：你这些是比较系统的问题，但是我个人觉得这个问题应该是在保障性住房制度配套的问题，这是一个最末端的问题。按我们深圳市来讲，或者从我们国家来讲，缺乏一个《居住法》或者是《保障性住房法》，要有一个法或者纲领性的东西。

黄伟文：现在有。

提问：我再看一下通过什么渠道可以得到。从现在的发展情况来看，爆发点应该是在2006年，那个时候房价高涨，从那时候才开始出现问题。这和国家的政策是有关系的，当然国家的法律解决住房问题，全部放在市场上解决，所以才出现了任志强出的书说“我就是给富人建房子的”。他说的话一点没错，他是开发商，他没有必要去考虑给穷人的房子怎么解决，开发商不管，那么政府要担这个责任，但恰恰在这个时候，在1998年，政府把这个责任完全推掉了，他把解决住房问题全部放在市场上解决，这个错误的起点是在那个时候开始。

在那个时间之前，全国各地有各种各样的住房问题，但基本上还是比较正常的，因为那时候还没有出现房价暴涨，暴涨是2006年的时候，政府不管老百姓了，所有的人全部到市场上争抢那些蛋糕。那些有权有势的人把房子资源都占有了，这就造成了住房问题成为一个社会问题。

我知道政府和国家层面已经知道这个问题了，但是我觉得国家还没有从根本上解决，对于这10多亿的人民来讲住房问题应该怎么解决，应该有一个纲领性的东西。我恰好也学习过一些东西，深圳在2006年以前做得很好，那时候有住房发展纲要，住房的体系是非常丰富的，那时候有农民房、有商品房，还有什么限制房，还有外销房，那个品种非常多，我觉得那个时候房地产市场还是比较正常的，2006年以前要说市场乱，七、八千块钱每平米的房子是相当贵的。结果现在造成房地产涨价的原因，地价高到这种程度，降也降不下来。国家也没有通过充分的研究，一下子就发一个任务，说多少年内要建1000万套，很多政策、资金问题没有解决，它就把这个问题压下来，我觉得非常不负责任。如果能介入到这些问题，我觉得就非常好。

黄伟文：我觉得设计这不是一个孤立的问题，另外做设计研究一定要把情况了解清楚。因为做这个题目，我和前住宅局的一些同志也聊过，他们都特别怀念前住宅局当时为深圳所做的一些住宅设计、住宅政策的工作，那时候深圳是一个非常多样化的住房供应的城市。我们做这个研究题目，如果不了解所有的来龙去脉的话，甚至还要去了解全世界的住房问题的经验和教训。第二，对于“设计”这两个字，政策也是设计，制度也是设计，所以这叫大设计。如果仅仅是接到任务埋头去干活，比如做分布图、做设计，然后去盖房子。可是你没有看到这个大的数字，在深圳来讲，我们并不缺房子，你就会发现埋头设计干什么呢?你都不知道设计是为谁设计，不知道你要服务的人是谁，那你这个设计的意义在哪里就不清楚了。所以我要补充一下我们为什么要举行这个讨论交流，我们要从各个方位、各个角度了解保障房，这样才能做好它的设计和研究。

住房保障与房屋租赁的关系

主讲人：王峰

关于深圳住房的问题是非常大的热点，包括房地产调控和房价调控，实际上都是属于住房问题，都是围绕着国家和深圳市的住房问题来展开。

我参与组织了深圳市的两次规划，“十一五”规划和“十二五”规划，而且每次规划都要做两遍，规划国土局要做一个住房建设的规划，住建局要做一个住房保障的规划。做了这么多的规划，到现在深圳市的住房需求到底是怎么样的，到底什么样的人需要保障房，概念却不一定清晰。保障房需求，我们必然还要考虑到很确切的概念。

落到我的主题是住房保障与房屋租赁的关系，我从源头的需求开始讲，深圳的住房需求是什么意义呢?你们可能从各种角度去看，包括你愿意买的东西，或者是愿意有同样的爱好，这些都可以叫需求。但是在经济学的需求有四个要点：一定时期、一定价格水平、愿意并且能够支付的商品价格，这叫做经济学的需求，有这四个要点。特别是愿意并且能够支付，如果愿意但不能支付也不能算需求。所以市场的需求是能够支付的需求是什么，为什么要看房价?一部分人的房价，按照现在的经验我们测算了一下，在深圳这个范围内，8到11是可以买得起商品房的，也就是房价和收入比的概念。从统计学上讲，居民的收入结构，最高收入、高收入、中等偏上、中等、中等偏下、中低收入、低收入，最上面的最高收入和高收入以及中等偏上，按照我们的房价收入这是属于市场的需求。任志强说我盖房是为富人盖的，这是没有错的，按照经济学的概念是对的。但是另外一个问题出现了，市场支付能力基本结构，在深圳可能是2.5，有30%的人，这是按当前的市场价格，有75%的人还没有支付能力。那么怎么办呢?现状是租赁，这也是住房消费的自然居住，你们买得起就进入这个市场，买不起就进入租赁市场，租赁市场在国外一般是叫私人出租。

再有一种是你到市场去租都租不起，怎么办呢?任何国家都有一个类型是公租房，在欧盟国家的平均标准是10%—20%，但是在亚洲不同地区不一样，像香港是40%，新加坡是高达80%，甚至有90%，各个地区是不一样的，但在快速发展的市场经济过程中，一般是这样的情况。三种住房信贷比形成了三类住房需求，这和一个社会、一个国家的人的收入结构是一脉相承的，因为人的收入结构是从低到高的。因此，在很多国家的住房中，拥有自有住房的一般都是比较少的，在一般国家里面像欧洲的国家，人口都不再增长了，但是住房自有率一般是50%—60%都差不多了，住房自有率是什么意思?你拥有这套住房，并且住在这套住房，那么就算是自由性的。如果你有两套的话，那套是出租进入了租赁市场，所以完整的住房是4种，自有住房、市场出租住房、公共住房，完整的住房形态是这样的。刚才我讲了一般收入比较高的层次，他都是住宅自己的自有房子，大多数的人是中等偏下、中等偏上，一般都是通过出租的方式，像欧洲国家的平均住房出租率都是在30%—40%，然后还有最低收入是公用房子。这种自然形态形成了一个链条式的，你在什么样的收入，你按照什么样收入来住房子。

我们深圳结构上有一些问题，比如客观上讲，现在是1035万人，当然还有300多万人在世界上，我们先不说那些人，我们先说1035万的常住人口，我们的住房自有率是30%左右，先说这些家庭户数是多少，这一次人口普查分得比较清楚，350万是家庭的夫妻组合，有孩子，家庭是350万，将近300万是单身户，加起来是650万户构成了深圳的1035万左右的户数值。知道户数值以后就知道房子的户数，我们按照自有率的30%测算，也就是将近200套住房，他住进了自己的私有房。但是看我们的产权系统看不出来，怎么算也只有150万套住房，但实际上再细分一下，只有120万套是家庭户可以明确的，还有30万套，实际上是30万栋，一栋楼没有分工到一个家庭户，所以这就比较复杂。还有一些是根本没有在你这里登记，深圳原来有很多企业，这些企业自己盖的房子根本就不到你那里登记，我是中小企业不登记，或者我登记一下，或者我干脆自建就不用登记了，这类问题有很多。

我们粗算下来是200万户是私有房子，剩下的差不多450万户是家庭的，占了70%的人都是通过租赁的方式，有的政府单位有自己的房子，企业有厂房，可能是租赁，还有多数人的住宅是住在城中村，城中村住房的总面积在全市占43%，这是最大量的住户群体。所以深圳住房自有率是30%的话，出租差不多要60%—65%，还有很小的一块是历年建筑的保障房，大概有6%左右吧。这种构成中，它和当前的社会矛盾、经济社会发展有什么冲突了?这个冲突是当年最重要的住房问题，是我们政府和国家、地方需要解决的。

放在深圳来讲，这反映出两个结构性的矛盾：第一个结构性的矛盾是自有房的人比较少，65%的人都是出租租赁市场，这些人里面至少有一批中低收入以上的人群有很强烈的愿望要改善房子，它的改善方式是通过销售型的商品房，我拥有商品房，我买了商品房以后有了产权，我就有了安全感，就有了保障，我在这个城市安居下来了，我才能进一步发展。而且他们一般是大学以上的，有一定的支付能力，希望房价能够降一些、稳定一些，我去买房子。但是房价不听他的，房价听土地资源，供求关系比较紧张，还有宏观经济，谁有钱谁可以先把这些资源垄断，为什么投资需求比较高?因为资源紧缺，他现在要垄断，这是一个很大的结构性的矛盾。现在我们经常听到说房价太高了，买不起，政府要加建保障房，主要是为了这个矛盾。

第二个结构矛盾是保障房确实太少了，深圳建起来的保障房，即使那会儿搞了一个社会规定，但是我们知道真正社会上的人是拿不到保障房的。深圳已经有户籍了，户籍的人数很少，在深圳占25%，在企业里面基本上拿不到的，这是一个令人很头疼的问题，也有收入低的。更不要说深圳75%的人是非户籍常住人口，他等于没有政策，我想租你的保障房能租给我吗?我不是你的户口，按照国家的有关法律你根本没戏，更不要说去买什么保障房，所以这个矛盾是存在的。一个结构性矛盾是想利用产权的矛盾，一个矛盾是想享受保障房的矛盾。

对于深圳市住房问题的解决，我们认为是有两块，这也是这么多年住房政策中的基点。第一，我们对于想买房的大学以上的人才要让他买得起，第二是对非户籍人口，在深圳做了这么多贡献，但是他享受不了保障房，要给他一个租赁的政策。这也是从2006年以来深圳两次规划中的一个基本思路，当然我不能说我很英明十年前就想得这么细了，十年前我只能想到75%的人享受不到，这些人买房子又买不起，租房又很贵，政府不盖点租赁房的话，这些人就会流失了。10年前我们想到建14万套保障房，当时“十一五”规划有80%的公租房，公租房的概念被国家接受了，现在进入国家最主要的保障房体系。今年初温总理在接受采访的时候说中国这几年80%是租赁房、公租房，这个思路是在2006年提出的想法。

但是客观来讲，这件事情在深圳做得并不好，因为这14万套据我们的客观分析，大概9万多套都是在各区政府建设，他们在组织建设，好像都是为了解决以前的遗留问题，以前的公务员、教师等保障房的问题。在市里面有一大块，比如侨香村，还是要卖的，所以到底租出来有多少?反正我是不清楚了，因为这个事情具体是在住建局，我们也不清楚，现在竣工了一、两万套，主要是卖了1万多套，其他的房子还不知道怎么样，所以和我们的初衷看来是有矛盾的。特别是问题在哪里呢?没有把这里面的多数房子作为租赁房去给非户籍的，去给为深圳做出贡献的那些人，这是一个问题。

再说“十二五”，要解决第二个矛盾，中低收入以上，包括中低收入、中等收入、中等偏上，现在还没有房子的这些人才，在深圳大专以上是170多万，如果按照家庭户的粗算，差不多有130万左右。这些家庭将来是没有房子，现在有潜在的需求。但从经济学的概念上讲，现在这个市场的支付能力，很多人是支付不到的，有一部分比较少量可以支付到，多数人是支付不到的。所以每年客观上讲房地产市场能够卖出来大概3、4万套商品房，当然二手房加起来有12万套左右吧，这里面还包括一部分投资和投机的行为。所以能够卖的估计也就是6、7万套，现在有130万人需要这个房子，你想一下这个房价怎么样?肯定是只能往上面走，顶端的人可以买到，低端的人是买不到的。正是因为这样的因素，深圳市委、市政府这几年对经济结构进行调整和转型，因为人才留不住啊，买房子买不起，我们当时设计了公租房但是没有给人家，房子也不知道在哪里，也没有给到人家。那干脆我们主动把房价降低一点，我们干脆建人才安居房，把房价调到市场房价的60%、70%，这是人才安居房的政策，给了这个政策以后，只要是本科以上可以入户三年，有条件了你就可以申请，这样来解决这个矛盾。等于是市场自身解决不了这个问题，我们通过政府的政策干预，形成这么一批低价的商品房来解决这些问题。

但即使如此，我们知道“十二五”是16万套，即使加上“十三五”，10年也不过30万套，对于130万户的大专以上的人才，能够解决的也顶多是30万户。假如后五年我们还想建15万套房，当然也可以啊，但你也不过是能解决30万户。按照目前的情况，如果十年能够提供70万户，100多万户都进入市场，还有其他的外来人口，还有投资的人，所以竞争很激烈。

因此得出最后的结论，深圳人均是40平方米，你建再多的房子可能也保障不了，资源一定是紧缺的，存在结构上的矛盾，还有资源的浪费问题。所以我们还要认清现实，多数人今后还要通过租赁来解决。对于自有住房，也就是新盖的住房，我们还是有一个循序的渐进，不要认为深圳的住房自有率可以一下从30%到80%，那是不可能的，住房自有率只能是逐步的调整。如果我们在最近10年，从住房自有率从30%提到50%，达到欧洲国家的现状，我认为就是一个很大的进步。如果能够达到50%的现状水平，也就是10年增加100万套左右新建的房子，70万套商品住房，30万套人才安居房，就能够解决这个问题。

当前多数人怎么办呢?主要是通过租赁市场来解决住房问题，拥有房子的人比较少。同时，住房保障的方式也必须面对现实，因为你不可能一下子盖出那么多房子。所以这10年中，从现在开始到2020年这段时间，深圳的住房保障政策是干什么呢?发补助，博士是1000块钱，硕士500块钱，本科200块钱，今后给收入也可以发补贴，甚至标准可以提高一点，发一点补贴让大家租房子，这是一个对策。至于其他的房子盖不出来，那些可能要慢慢去做。

所以当前在10年左右的时间培育租赁市场，通过市场机制解决是非常好的，另外也是住房保障最现实的一个市场。当然，租赁市场培育和发展有几个方面，可以把基础设施改善一下，把车要开进去，还有配套教育，物业管理管好，我们甚至也可以采取一些措施把很烂的人赶走，让他们居住安全，能做到这一步就很好。同时在市场的管理中，发补贴以后，按照国外的情况也可以导致租金高涨，这种情况下就需要政府的行政手段。多种的宏观调控政策出来以后，把租赁市场搞好，把租赁环境搞好，深圳的住房环境和住房保障环境都会得到很大的改善。我就讲这些，谢谢!

黄伟文：谢谢。确实是资深，讲得非常清楚，尤其是他的观点是把租赁市场管好，结合我前面提的数字，把人均40平方米的总量盘活，把存量通过良好的租赁市场释放出来，就可以装更多的人，因为现在人均40平米，40平米是很宽裕的，我们现有的房子可以装这么多人。

王峰：当然房子也要盖，如果都拆迁了就可能不够，否则拆着房子把总量减少了，总供应也不行。这边拆着，这边也要盖。

黄伟文：当然也要盖了，如果连房子都不用盖了，不用设计了，那么戴处委托我们做这个研究，我们等于不用做了。还有什么问题?

提问：“十二五”规划里面24万套的保障房，16万套是人才安居房，租赁的还是很少的。

王峰：租赁的确实少，24万套里面有16万套是人才安居住房，把8万套里面割出来1.6万套作为经济适用房，剩下的是6.4万套的公共租赁住房。“十二五”的重点是什么呢?我们在“十一五”期末已经发现了，深圳的户籍人口，住房保障对象越来越少，几乎都已经保障完了，越申请越少，而且有的申请是假的，一次就有几千户没有了，都是做假进来的。这就说明户籍人口的住房条件非常好，户籍人口的住房自有率达到70%，有的是有多套住房。像刚来的年轻人，即使没有自由住房，你还住在政府的公租房等配套宿舍里。

龙隆：你刚才说到户籍，这是中国下一个30年最需要解决的问题，因为户籍一变，很多基数都变了。

王峰：这就超出我们的看法。

龙隆：我看现在是在做2010—2020，甚至已经做到2030年了。

王峰：我们还是尽量跳出那个思维，在“十一五”的14万套公共租赁房，这么多非户籍人口没有这么多渠道解决，我们争取了公共租赁房。特别是这些人才，来不及的话我先给你租，产权可以给你。

范苏敏：刚才听您说住房保障和租赁的关系，在“十二五”过了以后，还有那么多人的保障性住房和租赁问题得不到解决，那么深圳的商品房价格看来就不会下降了。

王峰：房地产市场确实取决于资源，中国整个的城市的土地资源是比较紧的，深圳又是突出中的突出，所以你不用讲，大家心里也都明白，长期看涨是必然的走势。在长期看涨中，我们怎么能够让住房矛盾、住房问题得到解决?主要是结构性的矛盾，特别是比较突出的重要问题先解决。你看当前的问题是留不住人才，深圳的经济转型还是会调整，城市的发展都会存在问题，你看现在深圳大专以上的人才在全市的占比是17%，北京已经到30%，上海也到30%，当时我们比人家落后，现在又落后了。一个城市有1000多万的常住人口，大专以上的才170万人，本科以上连10万都没有到，这不是很可笑吗?你怎么来提高城市的GDP呢?

提问：刚才王博士讲了公共租赁房现在很紧缺，发展很慢，我们知道外面是拆违建，您知不知道有什么方法可以把违建尽快没收以后转成公共租赁房?您从政府的层面看，在市里有人在推动做这个工作吗?有没有成功的例子?我们觉得这样可能解决问题会快一点。

王峰：公共租赁住房，它对于现在很多没有户籍的这部分人才是非常重要的，因为人才安居房要有户籍，而且你还要建很长时间，它在短期内作用不大。短期内能够尽量多的筹集公共租赁房对于人才是很重要的，同时对其他户籍的低收入家庭，住了7、8年以后，这也是一个很重要的保障。我最近参加了河北省的住房保障管理办法的研讨，他们比我们厉害，他们有两个大的规定：第一，以后所有的商品房全部配建15%的保障房，这是他们规定的。但是政府买呢?还是让人家通过折扣呢?这个还没有说。第二是违法建筑可以没收作为保障性住房，在省里面的文件中说明了。但是我们深圳市其实也说过，在“十一五”规划中，到2010年的规划也提过可以通过没收、征收、购买来做这个事情，但关键是没有人去做。

提问：很多人说这种房子收了以后没有人敢去住，怕被骚扰不断。

王峰：当时我们还征收过一些这样违建的房子，还没有买，但很少，可能有几十套房子，只有那一单。市里的领导提出一个政策，在沙井那边有大量的房，我们可以通过购买的方式买过来作为保障房，政研室已经调研过很多次了。最近一次是市里的一个纪要提出来让我们做，我们目前也正在研究。但最终的做法还是在于政府执行层，你可以购买，也可以没收，没收太硬了不行，你购买也可以啊，可以征收。只要验收工程质量合格了就可以做，但这个事情的关键是在于执行力，因为经常一旦开始做的时候碰到很复杂的情况。

提问：租赁能不能保证分给他，可以通过循环，我有钱了就买别的房子。

黄伟文：这就是退出问题。

提问：对，目前租赁房少，而保障性的分配和产权不多。像香港很多大部分是一个库，像水库一样，一直掌控在政府的手上，是一直循环的，进了新水后，老水就出去，这样就不会减少，但我们是一下子就减掉了。

王峰：我明白你的意思，现在有一句话叫“两害相权取其轻、两利相权取其重”，这是做事情的策略和战略。现在保障房从2006年第一次规划开始，实际上有一个核心是在于资金，资金确实比较紧。在“十一五”的14万套最后到了16万套，“十二五”我们自己规划是24万套，如果只按照中央的3600万套折下来，有可能我们是35万套。在两个规划中都提出来了，像“十一五”就不说了，在“十二五”即使24万套，我们差不多也要投入将近700亿左右的资金量，量是很大的。对于政府来说现在还有很多事情要做，像我们为了大运会的建设，还有地铁的建设，花了很多钱，还要运用到其他的各个领域，所以真正在保障房方面投入更大的资金，压力是很大的。

深圳这几年一直在摸索经验，从“十一五”摸索经验来看，一个比较有效的手段是政府主导，社会企业参与，这是最行之有效的。像地铁在建，也有企业在建，我给你地了，你盖一些建筑，等于是解决了资金的问题。目前来看，我们没有形成一个很好的良性的循环渠道，新加坡也好，香港也好，当时政府给他一笔启动资金，像香港30%多的住房是公租房，我给你这块地，这个地的价值很高，你还可以盖一些用于商业，可以获取一点资金收益，还可以采取盖点“居者有其屋的”，但是人家的价格比我们高很多了，和市场价格是挂钩的，卖了以后就收回大量的资金。资金再不够怎么办呢?搞一个基金，把公房全部打包上市，通过金融手段这种类似的方式来做，可以获取一大笔资金，这样又支持它进一步的去循环，这就形成了资金良好的周转。但是我们刚起步阶段必须要靠政府的支持，政府支持有限的情况下还要考虑社会问题。我们在前年当时对资金也提出了一些建议，住房保障资金支持在全国范围是很大的，我们也主张可以实施公共产和共有产，政府拿地作为份额，企业拿钱作为份额，两家共同去建，然后去获取投资收益，甚至是在多少年以后政府不要资金，企业先收，收完以后把成本给你收回来，但这个难度也是很大的。

提问：现在深圳的很多房子都是掌握在个人的手上，有没有可能通过需求分配，在分配制度上的改善，比如王博士家里有四套房，其中三套可以出租，你出租第一套房子，第二套房子、第三套房子有一些政策限制你按低于市场的20%、30%，这样来进行分配，有没有这种可能?

黄伟文：你这样是鼓励它不申报，不纳入到租赁市场。

王峰：你的思路很开阔，虽然我一下子还没有反应过来。你要弄清楚现实情况，如果在深圳真正拥有这么好房子的人，并不愿意去出租。你要买两、三套房子的话，其实不一定愿意出租，可能他最大的可能是等着房子升值。如果是毛坯房，升值以后我可以卖很高的价格。如果是装修过，还被人住得乱七八糟的话，我可能卖起来很困难，这是消费者的一个客观想法。所以我们在租赁市场，对于存量的房子，深圳商品房按全市间套算，包括宿舍、农民房，有800多万间套。出租房一般是集体宿舍、企业单位的宿舍，一般是指这些房子，这些房子跟个人没有关系，跟农民是有关系的，但是这件事情已经不要谈了，我们一个是做好我们的工作，另外一个是怎么保证租金不太高。

龙隆：这一次保障房，国家这么高度的关注，就像你说的，在深圳有100多万套，少量的商品房价格涨起来后引起了大家的心慌意乱，最后政府认为这个事情可能影响国家的安定了，国资不能承受之重。所以你刚才一开始用了经济学讲资源和供给，其实不是这个问题，你那个是标准分析。大家没有去考虑资源，总是看供给和需求，供给和需求最后是均衡，其实不是这样的。

王峰：关于住房政策和基本政策的问题，我们从制度根源来讲，1998年的制度设计当时提60%是经济适用房、10%的廉租房、30%的市场商品房。最后讨论到中国的改革开放是干什么的，市场经济才是我们真正的共鸣，所以住房问题必然要走市场化的道路，不走这一步是没有办法去推进的。

龙隆：1998年有过城市化推动，包括下一步中国的发展，不是你说的人才住房的问题，而是这么多人的住房。而且人进来以后，往往更渴望大都市圈、大城市。

桃源村的情况介绍

主讲人：叶主任

说一说桃源村目前的情况，希望对大家有一点借鉴的意义。桃源村作为深圳市最大的一个保障性住房的建设项目之一，现在一共有9600多套房，如果按照“十二五”规划的要求，平均是每年建5万套的话，它可以解决1/5的量。

龙隆：是在建的?

叶主任：已经建好了，现在规模是9600多套，人口有36000多人，这么大的一个社区，配套是严重不足的。我举一个例子是停车位的问题，现在地上、地下的停车位一共加起来是2500多个，但实际上已经办理了停车卡的有5000多个，还不包括临时停车的需求，所以现在就造成了很多问题，又占用了绿化地，占用了消防通道停车的位置。

第二是建设路径和文体设施也很缺乏，后来根据居民的要求，规划局重新做了二次规划，在桃源村的一个共地上面新建一个文体广场，但因为种种原因，搁置到现在也没有得到落实，学校和医院也很缺乏。通过几年来的经验，我们觉得保障性住房可能不适宜集中在一个地方这么大规模的兴建，因为它很容易引发后续的社会管理问题。现在我们是做这些工作，确实很麻烦。

举一个例子，在桃源村对于这些居民有一个不是很好的称呼，称他们是“刁民”，为什么呢?他们来办事情都是趾高气扬的，他们有一种心态，他们认为政府有责任要照顾他们的，所以他们来办事，你一定要给他办，一定要你给他盖章，这也是闹得让我们很头疼，每年我们的办公室像市场一样闹哄哄的。

龙隆：桃源村全是低收入人群吗?当时申请的时候都是低收入人群。

叶主任：不是，当时是有几类，有一些是分配给政府公务员的，但是基本上很少有公务员住在里面。

黄伟文：他算的是低收入，我觉得应该是中低收入。

龙隆：我最近看到这一批踢掉的申请，算他的财产，这个车加上是10几万，已经超标了，就被踢出来了。

叶主任：因为大部分低收入群体的聚集，也引发了很多下岗的问题，我们每年登记下岗的人数是有500多人，每年登记的是有500多人。我们通过政府的再就业工程，给这些下岗工人重新在企业里面找工作，但是这些下岗工人通过联合其他的下岗工人，他们联合起来要求政府给他们提供特定的岗位。其实他们讲的要求听起来也很合理，家里面有老人要照顾，家里面还有一些病人，这也是一个很头疼的问题。还有涉及到物业管理和业委会之间的矛盾问题也很麻烦，不知道大家有没有印象，在2007年因为物业管理和业委会之间的问题，把北环大道堵了2个多小时，有2千多人把北环大道围堵了，估计这在深圳市也是史无前例的。

黄伟文：是物业管理的问题?

叶主任：不单单是物业管理的问题，还涉及到很多问题，其中物业管理的问题是一个导火线，然后引爆了那个事件。我个人有一个建议，住房建设规划特别是保障性住房建设规划，在规划设计过程当中能不能考虑一下后续的社会管理问题。

黄伟文：具体有哪些?比如从设计上能够解决的?

叶主任：规模不要太大了，太大了很难管理。

提问：多大比较好?

叶主任：这个我倒是没有经验。

提问：1千户还是3千户?

叶主任：3千户左右可能比较合适，像桃源村整个村的栋数就有105栋。这些主要是我今天要讲的内容。

黄伟文：大家有问题吗?

王峰：刚才说到要和社会问题挂钩，但这是一个社会问题吗?香港几乎都是大堆大堆扎在一起的，人家也很安稳，其实不是很难管理。还要教化老百姓，要养成尊重法律的习惯，有一些问题按照法律的渠道去反映，政府的管理也是依法管理。如果他是违反法律的行为，那也不应该这样放纵，我们总是迁就这些事情的话，建立不起来法治社会，你怎么能建设真正的民主社会呢?第二，从现实来看，这些房子还必须要提供，我一直是这么想的，像深圳的交通估计两年后就瘫痪了，没什么用，开车都出不去了，将来就要靠地铁线。如果保障房不在地铁线周边集中建设的话，他怎么走?你建得太远也不行啊。所以反而我们规划在关外，主要是地铁沿线的地方，最好能够集中度大一点，像龙华是1万多套。还有其他的地方，往北、往西或往东，只要在地铁沿线，其实我们是有大把的地方可以搞集中重建的，人多了也可以集中消费，这对推动城市化也很好啊。

黄伟文：叶主任讲的大就不好管，主要是具体在什么地方?这是一个社区建设的一种反映，虽然是一种社区交往，但可以说是一种健康的方式。

王峰：在社区建设方面，政府确实要做一些事情。

龙隆：其实在我看来，他们都说得对，但按照标准，一个社区的发展，大家可以互相交流，为什么他在里面闹?深圳有很多城中村不闹，这是保障出来的。因为是政府要保障我，我们是政府的保障群体，政府应该对我全面的保障，所以我们去找你。为什么要有《保障法》，市场化出了问题，现在开始喊出来了，实际上做不到。在这种情况下，100个人串起来可以影响我们1万人，但关键问题是出在保障上面。

提问：这次我们做了一个话题是提到了低收入人群的聚集就是3000户，最高不超过3000户。因为保障性住房一般是上班比较远，很多是低收入的岗位，可能更好和高收入人群有保持距离。另外，对于保障性住房，实际上当时我们做的时候也说过这个问题，和香港那边沟通，香港的保障性住房基本上都在3000户，他们觉得可以局部搞一点或者是在公交接驳那里建。

黄伟文：他们上班的地方在哪里?

叶主任：基本上都是围绕着桃源村周边附近的工业区，还有科技园。

提问：除了配套车位，其他的配套设施情况怎么样呢?

黄伟文：比如活动空间、教育。

叶主任：桃源村里面的教育设施比较多，幼儿园有4个，小学有2个，中学有1个，学校是够了，但是学位很缺。因为当时建设的学校都比较小，学位都比较紧，现在人口一多，学历就更紧了，很多村里面的人都不能够在村里面的学校上学。现在文体设施也是很缺的，那么大的一个社区，连一个活动广场都没有。

公平、效率、和谐红利及其他

主讲人：洪勤

关于保障房，我发现英雄所见略同，但是这里也没有太多的实例，所以今天想讨论一些比较虚的，我们这个社会，有两种追求，有两双手，还有人力资本和三个设计。

两种追求

无论是传统社会也好，工业社会也好，无论它的意识形态是偏社会主义还是偏资本主义，现在是市场经济状态下。从传统社会上来讲也是这样的，它追求的是公平和效率。

大家学经济和社会的知道公平和效率是矛盾的，很难兼得的，那么就是一半、一半。

两双手

在解决这个问题的时候，实际上有“两只手”在起作用，亚当•斯密关于“看不见的手”是很有名的比喻，他总共一生说了三次，一次是在《道德情操论》里面，一次是在《国富论》，总共一生只提了两次是有文字记录的。亚当•斯密讲“看不见的手”的时候有另外“一只手”，那个时候在他之前有道德情操论，那个时代上帝没有死，在人们心中当中有一个先定的次序，经过一两百年的工业革命和资本主义，最后彻底丧失了，这个高潮是2007年左右美国发生的金融海啸。在这个之前一直到还没有爆发那一刻，保尔森还认为人类完全有能力纠正自己的任何错误。

1979年以后，大家都很清楚，因为国家濒临破产，所以选择了另外一条道路，20多年以后，大家在90年代初期开始把房子全部由公家来管交给市场管，然后就彻底交给市场管，有这样一个过程。

我们发现对市场的迷信是来源于之前政府那只失灵的手。但现在都发现市场这只手也不灵，怎么办?这有一个边界的问题，有一个经济学的教授提到要分清楚市场和公共供应、私人供应的边界，找到边界是一门艺术，也就是市场和政府各管自己擅长的事情。万一政府和市场同时失灵的时候怎么办?我现在正在研究“第三只手”。

人力资本

中国是一个典型的人力资源大国，但不是人力资本大国，这是很遗憾的事情。我相信前面30年改革开放的成功使得中国巨大的人力资源和国际市场、国际资本、技术完美的结合演绎了一场我父母那一代永远想象不到的社会变革。

我们的产业选择和人力资源的特点是有关系的，这些资源升不上去是和过去的人才结构有关系，未来的人才结构是改变和触动人们产业升级的一个动力。

中国是一个人力资源大国，目前暂时还不算是人才资本大国，但是我们在朝这个方向走，它是由各种各样的指标构成的。教育是一个指标，但是还有其它非常重要的指标，一个就是健康程度;还有一个是经常被忽略掉的，就是他们快乐吗?他能否安居乐业?他必须是一个健康的人，有学识的人，而且是有身心健康的人。从非常根本的一点上来讲，使得这些大学毕业生有一个基本的保障，使得他能够安居乐业，从整个社会层面上来讲它有一定的意义，这是非常重要的。

三个设计

最后一个问题是规划和建筑设计是所有设计的末端，在此之前我们需要做的是另外一种设计，我认为要进行文化建设和制度建设，最后才是建筑设计解决方案。如果我们今天来讲建筑设计的话，可能有点顺序反了。文化设计也好，制度设计也好，因为信息不对称，所以制度设计非常重要，我们都需要创新。

人类从第一天开始从来没有停止过创制，所谓创新是把原来完全不相干的两件事情放在一起能够完成三件事情。第一件事情是原来不可能完成的事情;第二件是原来可以做的，但是没有结合之前的效率非常低;第三件事情是不存在的时候它没有价值，也就是创造的价值、创造的人性，或者是提高了效率，它需要把原来完全不相干的事情、事物或者流程放在一起去解决，这个需要巨大的创造力。

黄伟文：大家有什么问题问洪老师吗?

提问：你刚才说市场失灵，房地产市场失灵，说这个话是不是为时过早了?在讲一个完全自由充分竞争的市场里面才能去讲市场失灵，但是在住房市场里面不是一个完全自由的市场，在商品房交易的市场是比较

自由的，但是在土地市场或者是更高级一点的市场，它不是一个自由市场，它是一个半自由的市场，我觉得这样来讲市场已经失灵了是很早了。

黄伟文：你说的是中国的情况，他刚才讲的是2008年金融危机、金融海啸所象征的市场的失灵。

洪勤：市场在美国能失灵，在中国一样能失灵，这是肯定的，引起市场失灵的最主要的原因之一是信息不对称。你说的是对的，一个完全信息公开、交易和摩擦的市场不可能失灵，这是一个理想的假设，但是现实当中信息不对称，它已经从经济学问题跳到了社会和政治层面的问题。土地市场是很复杂的，之所以会出现土地财政的最重要的原因是分税制以后国税把70%的税收走了，然后他要求地方完成70%的工作，国家完成30%的工作，这个是关键的关键，也就是说它的税收和支出不对等，所以逼得地方政府没有办法，只能是用土地政策和发展房地产这两项。

提问：这是历史的原因，我的意思是说市场再放开一点点，至少小产权能够交易，稍微松一点。

洪勤：我回答不了你这个问题，你这个问题超出了我讲的内容，让其他专家解答一下。

提问：您刚才说还有“第三只手”，是指什么?

洪勤：“第三只手”极有可能是在综观层面上的社区，原来我们知道个人特别适合于商品市场、私有市场，整个国家是一个公共品的市场，个人是完全无法用的，或者这个公共品受到损害的时候是靠单个企业、单个个人去做，或者这个公共品在别人使用的时候是非排他性、非竞争性的。现在有一个情况，我后来发现公共产品实际上具有竞争性和排他性，这里面就牵涉到两年前的一位诺贝尔经济学奖获得者，他不是学经济的，他是学政治的，然后在综观层面上是以社区来管理公共品，比政府管理的效果更好。现在这是一个悖论，“第三只手”又失败了，这是没完没了的。