活动回顾

 

主持人（郭晨）：首先欢迎大家来到第55期“酷茶会”，我们的话题是“高拓展率的楼盘”，实际上通俗点说就是“偷面积”。听说我们的房地产协会来了四十多位，今天是最盛况空前的一次酷茶会。首先介绍一下酷茶会的规则。作为酷茶会，本体是更接近闲聊的一个自由交流的活动，今天的酷茶更多的是一种自由发散的研讨的方式，整个的气氛也会很轻松，这边会有茶水、咖啡，座位中间都有茶歇，大家可以自由一点。

今天的话题确实是蛮激动人心的，比如说第二个等于是“偷面积”手法的大全，第三个是开发商提的疏和堵实际上是价值判断的问题。其实第一个问题我觉得更加有意义，我们的范纯青范总来讲的“深圳住宅设计的前世今生”。为什么呢？我们一谈到“偷面积”就讲偷谁的面积，总得有个失主吧，其实我们大部分都不知道失主是谁。深圳的住宅并不是从有了商品住宅开始就有人偷面积，实际上是在这个发展历程中的某一个特殊的历史时期开始有了“偷面积”这样的事情。我们听了范总的介绍，可能会有助于我们后面讨论中了解清楚“偷面积”今天的源头在哪里。有请范总。

深圳住宅设计的前世今生

范纯青  深圳市库博建筑设计事务所有限公司

我叫范纯青，是深圳市库博建筑设计事务所有限公司的设计师。我今天演讲的题目是“深圳住宅设计的前世今生”。因为我1984年就来深圳，对深圳住宅有一点点认识，所以作这样的演讲。

我把住宅设计分为Z时代、住宅革命、M时代和T时代四个阶段。

Z时代就是“住时代”，大概 1980年到1995年之间。

1980年深圳特区成立，“春天的故事”开始。1983年深圳早期设计的住宅陆续建成。我举了几个例子大家可以看一看。这是通心岭住宅区，在红岭路与红荔路交界口上，这是1983年建成的住宅。

这是我上个星期去拍的现状，是很朴实，大家看一看这些防盗网，空调机和阳台，没有凸窗。

这是园岭新村，1984年初建成的，树还是很茂盛。当时七层楼的住宅，底层必须做连廊。这些花格子，预制板都是那个时代明显的特征。

这是国商大厦，是深圳1984年左右建成的，是仿造香港的格式的高层住宅。

这是友谊大厦，一层大概8户人家，每户50平方米左右，两房或三房一厅，小阳台、小卧室、小厅。

还有一个是白沙岭住宅区长城大厦，1989年建成，现在看起来也是很有特点。这是它的总平面，很长的一种构成，在那个时代还是留下很深的印象。

我认为这时期“住宅设计”总体上很朴素。以实用为基础，更多关心住宅的功能性，根本目的是解决居住。所以“Z”是“住”，以住为目的。

住宅革命

第二阶段是住宅革命，深圳的住宅怎么从刚刚的情况发展过来的。

这里想说，深圳的百仕达花园，1996年左右完成。百仕达花园处在一个高压变电站旁，开发商把空中高压线埋到地下面，从而得到地上土地才开发出的。我认为百仕达花园的建成对深圳目前为止所有设计的住宅起到革命性示范作用的，深圳由此进入一个现代住宅的时代。

它的特点有六项：一是凸窗的出现；二是底层架空做花园，车入地下，人车分流；三是空调管线集中和隐蔽；四是景观进入住宅区；五是注重物业管理，取消防盗网；六是小区内设置会所。现在看起来这六项是住宅小区的标准配置，但是在此以前这些东西是没有的。

大家可以看一看这些凸窗，凸窗不算面积，房间内感觉大一些。底层架空不太高3米多，做住宅入口和架空花园，在这之前的深圳住宅也有底层架空，但是大部分都是停放自行车和汽车，这个项目是我印象中第一个。汽车入地下，实行人车分流，地下车库上面实际上也是花园。

之前，空调位裸露在外，住户自理，影响美观。百仕达花园为空调室外机和立管设计了专门的区域，并用百页覆盖，使外立面整洁有序。现在住宅设计必须要这样做，但在当时是没有要求的。

专门的景观设计引入小区，百仕达花园内设置完善的绿化体系，精心建造遮雨长廊，亭台、雕塑、水景。

百仕达花园引入了 物业管理公司，为小区居民提供安全保障和物业服务。完善的安保体系取代了建筑外的防盗网，整个外立面是很干净的。

早期设计的住宅，政府发文，所有的住宅验收前必须统一安装防盗网，整个建筑看上去都是铁笼子，很有意思。

百仕达花园首先在小区内设置了会所，为小区居民提供社交活动交流的场所。

M时代

之后是M时代，M是百家争鸣的“鸣”字，就是百事达建成后，深圳的建筑师根据这个六大特点进行引申，设计出很多我认为很有特色的房子。

我举花园的例子。随着经济发展生活水平的提高，人们并不再把住房只当作住的场所，休闲、娱乐、学习等多样化的含义出现了。住宅的品质根据个人的生活特点和工作方法会不断的变化，在设计过程中一些跟南方地域性气候相适应的住宅也慢慢体现出来。南方比较潮湿，住宅一层会架空，有的整个底层架空，这是南方的特点。希望地下潮气不要影响居住，慢慢演变成底层架空成花园，架空花园使得住户一半在户内生活一半在户外交往，公共花园会随着住宅的特性不同。分设在不同的位置。那时候不断涌现了一些作品。

以深圳万科金色家园为例，在商业和住宅不同功能之间有一个花园层，利用商业的屋顶架空做花园给住宅住户使用，很有创意。我印象中好像是深圳第一个泛会所概念的楼盘。

这里也有一些花园在空中的概念，如彩世界，在住宅之间在高层的上部做了花园，供大家休闲和交流。

也有一些多空中花园的概念。这是赛格群星广场，这些空中花园是四层设一个，一层六户，一共二十四户，留了一个公共花园可以休闲。这是我拍的现状，有很多人在晒被子，这是很公共性的地方，是很生活化的东西。

空中花园特征慢慢向户内渗透，是从公权向私权的转化。刚刚说的是公共的花园，政府是鼓励的，采用奖励容积率的办法鼓励建设。慢慢的私人花园概念出现了，

这是中海阳光棕榈园的入户花园。

富怡雅居的空中合院，将庭院放在厅和主卧中间。

一些精明的建筑师在深圳计算面积的规定里面，发现层高大于两层阳台称之为露台，不算建筑面积，从此两层高的户内花园就出现了。也有一些建筑师发现计算面积的规定里面凸窗有三大要素只要有一项要素符合就算凸窗，就不算面积，各色各样的凸窗出现了。现在计算面积的规定是三大要素有两项符合就算凸窗，也不算面积。但是内地许多城市是三大要素都符合才算凸窗，才不算面积。

碧海云天、水榭花都，是深圳最早做这种花园的。

还有一个是蝴蝶谷，将两层高阳台发挥极致，称之为花园中的住宅。也是当时非常轰动的一个作品。

百家争鸣华丽外表背后，悄悄出现了“偷面积”行为。于是出现了2006年《房屋建筑面积测绘技术规范》，非常具体的规定了面积的计算，这在我们行业称为“禁偷令”。

“T”时代

从此进入 “T”时代，也就是“偷”时代。2006年之后很多以前高赠送房子受“禁偷令”限制不能做了，开发商就想办法怎么样把原来偷的面积继续做下去，这样就出现了“偷”。这跟房价上涨、地价上涨等因素有关系。我在网上找到一个偷面积的“十八般武艺”，讲怎么偷面积的招式。简单总结一下，是隐藏设计，设阳台加凸窗是儿科级，如果加板、加窗是中级，加梁、加板、加窗是高级，加柱、加梁、加板、加窗应是骨灰级了。

一河之隔的香港也被“污染”了。曾荫权封阳台，实际上就是把阳台加窗封起来了。其实他邻里很多也封起来了，为什么说他呢？因为他是特首，是领导。有很多人去看，去宣传，去谴责，最后他自行清拆，拆掉了；唐英年，前财长，地下室改造，在地下室加了一个房间，这在深圳比较平常的。很多记者去看，最后他也道歉了，梁振英，现在的特首。他在家里面的别墅出口加了一个雨棚，最后也是拆掉了。

我们来看看开发商的卖楼广告创意也是层出不穷的。

2009年政府又出了255号文件，对面积计算进一步限定。2012年又出现了211号文件，对面积计算再紧一些。有新政就有新对策，真是道高一尺魔高一丈。

“偷面积”从别墅到多层、高层、超高层，从住宅到公寓、办公商业、厂房，从深圳到珠三角、华南、全中国，“偷面积”都如火如荼的进行着。深圳地产商北上开发，如同当年的红军长征，在各个城市传播“偷面积”思想，是“宣传队”、“是播种机”。

江湖传说，某深圳大地产商在深圳发展地产的业务，每完成一个项目，当地出现一个面积计算细则，每个城市都在上演矛与盾、警察与小偷的故事。

这是消费者调查的一个数字，其实62%的消费者是支持“偷面积”的， 68%的人认为是开发商让利。赠送方式是要求越大越好。赠送面积住户担心不计入产权证，二手房交易时不被承认，物业公司不负责赠送面积的维护保养，改造的面积被物业和城管阻止，赠送面积使用功能和当初购房时承诺不相同。

“偷面积”这现象，我的观点是“亦盗亦侠”。

对开发商来说“盗”就是“利”，开发商获得不正当利润，扰乱市场建筑秩序，拓展面积带来一系列隐患。“侠”是“施”，提升小开发商的竞争力，也帮助大开发商节约项目成本，为消费者提供更大的居住空间。

对设计方来说 “盗”是“盗亦有道”，设计方在允许范围内如何争取最大拓展空间，且通过规划部门审批、测绘部门认可，消费者喜欢。这个“侠”是普惠于人，我们做的设计里面希望拓展面积是按照户型大小比例分配，人人都“偷”、每户都“有”，人人公平，且保证户型内拓展区域改造前的安全性和改造后的可用性，这具有“侠”的意义。

对政府方面来说 “盗”是“防盗”，定期出台相应政策，防止偷面积行为，但并不彻底，总是有BUG。这个“侠”是“和谐”，政府对高房价购买者是同情的，有维稳的需要，有有意无意的地域诱导，比如说市区管严一点，郊区管松一点，让大家到郊区去住，这是我的观点。

对消费者 “盗”是“寻找”，寻找“偷”最多的楼盘，贪小便宜，人人都“偷”如同中国式过马路。“侠”是寻找偷得多、价格低的好楼盘。

这里用一个经济关系，可能更能表示“盗”和“侠”的关系。深圳某楼盘楼面地价1万元，施工成本折合销售面积4000元/平方米，折扣销售面积是因为地下车库，还有其他的配套学校、幼儿园，折合起来按销售面积大概4000元/平方米。如果售价2万元/平方米，100平方米的套房总价是200万，成本是140万，毛利润是60万元。如果“偷面积”10%，直接成本是2000元/平方米，因为不需要做车库，不需要做配套，价钱是直接的土建成本，差不多是2000元，10平方米是增加2万元，他销售20200元/平方米的时候毛利润还是60万元。如果偷面积50%，直接成本2000元/平方米，共增加10万元，销售时单价21000元，开发商毛利润相同，还是60万元。我们偷了10%的时候住户觉得相当于18000多元/平方米买了110平方米，如果偷50%的时候是13000多元/平方米买了150平方米。13000元是什么概念？我们的地价是1万元，成本4000元，偷50%的时候价格跟成本价是一样的了，这是开发商号称的让利，实际上本身并没有让利，只是把地价给解决了。刚才说的很清楚，毛利润始终是60万元。这里可以看到“侠”跟“盗”的关系，如果开发商按照1.5倍150平方米售价2万元/平方米卖300万元，他就是“盗”，如果150平方米只卖210万就是“侠”，这之间价就是“亦侠亦盗”。

我们设计师也挺无奈的，我们设计有报建板图纸，有报规划局版、报消防版、报人防版，有施工版、使用版、竣工版，设计费还是一样的，非常累。

这造成竣工存档的图纸跟真正使用的图纸根本不一样，真正有用的图纸流落于民间，这些将有可能带来很多安全隐患，也带来了设计人员的无谓工作量。也许有一天我们的签名都是这样的，毛贼、小偷、窃贼、神偷、贼王、江洋大盗、盗圣。

我们祝愿未来是天下无贼。还是希望天下无贼。谢谢大家。

主持人（郭晨）：感谢范总，虽然范总讲了25分钟，但是全是干货，大家都很愿意。下面请地籍测绘科的章科来讲第二阶段的内容。

“高拓展率”楼盘的手法及典型案例

章淑君  深圳市地籍测绘技术（审核）科

大家下午好。我是深圳市地籍测绘科的章淑君，很高兴参加今天的酷茶会。

针对“高拓展率的楼盘”，根据工作中碰到的一些案例，我做了简单的梳理，特别是2006年6月25号新规出现以后就出现了骨灰级的偷楼盘的案例，跟大家分享和探讨一下。

基于国标计算建筑面积的房屋具备五大条件：一是上盖；二是有围护物；三是结构，永远性建筑；四是层高在2.20米以上；五是可作为人民生产生活的场所。基于这五大条件，我们碰到的特殊案例也很困惑，不知道在建筑面积计算中该如何处理。

首先看一下高拓展率的楼盘手段有哪些。

手法一：室内超高空间。这种超高空间不仅延伸到工作空间，而且延伸到办公的专有空间，特别是有住宅的，有局部的室内的超高空间，也做了结构的梁架，但是没有一层的结构楼板。按照规范，单层的建筑住宅，无论层高如何，只能按一层计算建筑面积。对于这种房屋我们也只能按一层计算面积。

手法二：复式挖空。也是一个操作范畴，不但有主体结构的挖空，还有室外的掏空。

下面给大家看一下复式挖空及室外掏空的案例。这是CAD图，左边的是复式下层，可以看到中间核心筒周围除了八户住宅之外，这全是镂空的天井。右边是复式上层，上层中间全部都是实位挖空，这个楼盘的掏空率赠送面积差不多达到百分之六七十左右。除了这八个空间能够计算面积以外，第二层包括电梯能计算面积，其他的挖空都计算不了建筑面积。这个偷的比较巧妙，从外面看还不太容易被发现，这是复式挖空的，室内复式上部的挖空再加室外的掏空。

这是手法三，室外掏空。平层的建筑，他们的广告是买两房变四房，阳台可以改成多功能房，这两个挖空利用了结构连接板是压缩的，他们也是骨灰级的，有了结构连接板，只需要加个板、加个窗就是完整的一间房。中间还有凹阳台，这两个掏空的地方基本上是两间房，加上阳台的改进，基本上也实现了两房变四房的规模。这是平层建筑的手法。很多项目，特别是小户的住宅，把室内挖空、室外掏空两种手法结合形成高拓展率的楼盘。

手法四：利用了构架设计。构架设计里面可以看到在很多高层顶楼上面把玻璃幕墙升至十几米、二十米高，然后在中间做了很多结构的构建，唯一缺少的是中间的楼板和屋面上的上盖。刚才提到了五大条件，对于这种构架的设计我们也束手无策，只能不计算建筑面积。这种设计现在不单单出现在屋面顶上，甚至出现在裙楼外侧。这个地方是原来裙楼的主体结构，但是为了造型的需要，开发商做了玻璃幕墙，也做了构架，实际上这条钢梁已经是加固做在这里，竣工之前是这种情况，竣工之后也不知道是什么模样，我们也没有后续跟踪。

对于坡地建筑的吊脚构架，我们可以看到这个建筑，计算建筑面积的只有上面那两层，下面达到构架达到六层以上。很夸张吧？我们也感觉下面才是主楼，上面才是造型，但是这种吊脚的构架我们也没有办法，甚至预留了定期的警告，不知道后期怎么样，反正竣工的时候都留下了照片。

手法五：特别对于独立别墅、联排别墅的地下室或者半地下室中，利用层高2.20米或不计容的建筑面积空间。

这是联排别墅地下室的设计图，这个地下室的设计里面写到了地下一层都是设备房，左上角叫弱电间，中间是纯净水处理间，那是强电间。每户的实用房有180方，有3米多的层高。四十几平方作为储藏间，储藏间设计了2.2的层高。再加上车库，利用花架的设计，也是在地面以上。整个联排别墅和地下室算下来至少有200多个平方是没有办法计算的，要么40多平方计算不了面积，180多平方也计算不到相应的面积里面去。这样的楼盘竣工的时候看到设备房空置，我们也只能按照原设计功能来计算。

以上讲的五个手法也就是我们2006年2月25号新规定出现之后的新东西，主要体现在室外的掏空，特别是用到结构连接板、凹槽、挖空这些东西来进行高拓展，就是从室内慢慢拓展到室外的空间。

很高兴我们参与了城市建筑设计处目前起草的建筑设计管理规定的讨论，对于以上五个手法告诉大家一个不好的消息，其中有很多条款都对其进行了控制，我们目前也对房屋计划面积的测绘规范进行相应修订，已经起草了，所以这种手法除非有更高明的手法，否则还是会受到一定的控制。谢谢大家。

主持人（郭晨）：谢谢章老师，这是货真价实的“偷面积”手法，当然已经快过时了是吗？哪位需要提问？要不然我先插一个问题，咱们现在这么多版做下来，您觉得靠我们去审查、定新规范，就像范总说的有一个新楼盘就有新细则出来，靠这种做法能杜绝吗？

章淑君：肯定杜绝不了，就像范总说的“亦盗亦侠”，建筑设计管理规定里面也没有说全部。实际上“度”的把握很重要，就像很多人说他没有“偷”，是不是老实人吃亏了？鼓励大家“偷”肯定不是合理的导向，政府出台这些规章的目的就是起到引导作用，让大家做的更加规范。我刚才说的室外掏空的东西，虽然从设计角度说也杜绝了安全隐患，但是对常规建筑有很大的隐患，估计大家也很了解个别著名的楼盘也是利用室外的掏空加改建最后被相关的部门查。这也存在很大的风险，政府的规章制度限定一些不规范的东西，起到市场引导的作用，还是非常重要的。

主持人（郭晨）：也就是说您跟范总的意见差不多，觉得只要出新规就还会有新的偷法？

章淑君：往往规定有滞后的效应，2006年2月25号之前原来偷的手法是阳台那一块，自从规则里面特别是对阳台有了控制之后，基本上这一块控制住了。紧接着大家的手法又提高了，延伸到架构板的室外掏空，从室内不好做文章又做到室外来，确实有一种道高一尺魔高一丈的感觉，但是也只能是一步一步的完善，规则公平的基础上才能实现一个公平。

主持人（郭晨）：我们知道深圳的住宅创新一直是全国领先的，大概领先了十几年，我问一下，我们的面积管理规定在全国是不是属于特别详尽、特别到位的？

章淑君：深圳市房屋建筑面积测绘规范是国家第一个地方性的标准，我们规范出来以后，北京、成都等很多省市的条文都照搬了深圳的条文。我们2006年规范出台以后是第一个地方性标准，因为深圳是特区有立法权，包括我们规范里面并不是不鼓励大家做一些对消费者有一些室外赠送的空间，包括凸窗的条件，包括很多空中的花园和深圳的政策，政府对这些方面都是鼓励的，但是不能做的太过度，失控的局面是不可以，我个人理解是这样。

主持人：我就进入下一个环节了。第三位嘉宾是万科的方怡方总，她的话题可能比较有争议性，就是“楼盘拓展是疏还是堵”。

楼盘空间拓展，是疏还是堵

方怡  深圳市万科房产有限公司

大家下午好。我第一次参加“酷茶会”，收到主题的时候，我想深圳还是挺值得我骄傲的一个城市，因为政府能够牵头来干这件事情，现在网络微博上讨论很多中国的制度，我觉得深圳还是走在了前面。作为开发商的代表，我的角度可能跟大家不同，但是我又是一个设计管理人员，所以我会尽量以一种比较公正的从社会角度来思考这个问题。

前面两位的发言，我其实能看到大家的无奈，我想设计院作为被要求要很会偷面积的一个无奈角色，他们并不想花时间在怎么偷面积上，只是想怎么把户型做的更好，考虑用户功能的使用，创造更好的使用环境。而政府为此做了很多沟通，大家放也不是，不放也不是，搞专家评审会，也花费了很多时间，本来可能想做的对社会更有利的事情也没有时间做了。开发商是怎么想的？我在万科的系统里面，我说的东西可能是万科的一些想法，当然也有很多是代表个人的意见。

楼盘空间的拓展，我们到底怎么办？先说一说乱象，偷面积就是偷面积，我们叫做楼盘空间拓展，因为确实有一些比较好的空间利用，但是我们现在走向它的反面，这个不详细说了，有很多。开发商在加建、小业主在加建、物业也在加建，这个事情屡禁不止，不送还不习惯。就像今天大家在这里可能说买房送面积怎么不好，但你如果明天购房子，一样会问他送多少，这里面受益者太多，控制非常难。

楼盘的高拓展率到底带来什么？利用一些数据做一个对比。假设咱们有9万平米的住宅小区，1000套，每套90平米，完全正常情况下，假设每平米1.5万元，每套售价135万元。楼盘B在它的基础上采取空间拓展，每套赠送20平米，赠送面积按照每平米1万，抛除一部分地价因素，因为是加建的肯定不能算很贵，如果增加20万，总售价会变成155万，如果按照实得110平米的话，每平米1.4万元，如果按报建面积算，每平米售价1.72万元。这里面两个价格哪一个才是真实的？政府部门备案是1.72万元。对小业主来说是1.4万，便宜了。

现在我们从小业主和开发商、政府三个角度说一下。

对小业主来说当然不是免费的午餐，但是这个面积还是花比较少的钱得到的，所以还是得到实惠。购买楼盘B面积增加了，单价下降了，如果按照楼盘B的155万的总价，如果花的起155万买房子，在楼盘B可以得到110平米，在楼盘A只能买到103平米。这里说是送20平米，折算过去大概多得到了7个平米。加建房屋的质量前面提到了，完全靠开发商的内控能力，开发商是不是有一群专业的人，除了研究怎么偷面积，还要研究怎么把建设质量控制好，关键这一部分是没有法律保护的。

对开发商来说当然会带来销售总额的增加，套数不变，每套从135万变到155万，对销售肯定有好处，作用促销手段，如果市场很好，可以通过这个提高价格，如果市场不好，可能价格提不上去了，这部分钱赚不到，可能偷面积的成本价不一定收得回来，但是会提升销售速度。但是，另一方面，会增加设计管理和工程管理的难度，增加工程措施费，增加施工周期，增加报建和验收沟通成本与风险，增加房屋维修的成本，加建部分的售价会以低于市场价的方式推出来，对于开发商来说也有成本、收益的这样一个关系。

对于地方政府来说也有好处，由于开发商在做买地测算时考虑可能拓展的空间，所以对地价的心理承受力增加了。现在很多土地是拍卖或者拆迁，开放商心里清楚有多大承受能力承担开发这个项目的风险，因此出价能力高了，地方政府就可以卖到更高的地价。对政府来说，比较不好的就是管控难度增加，管控的成本可能也增加了，这里面有容积率和地面城市空间的控制、市政配套的匹配度，这些控制已经偏离了真实的情况。

还有很多隐性的负面影响。全国开发商一向都会到深圳来学习怎么建花园小区、怎么做出好的户型、怎么给小业主提供好的景观以及会所，现在来看是怎么偷面积。可能有一些是当地控制比较严，没有什么可看的，不来了，看的更多是杭州和上海的那些楼盘。它推动了住房面价的上涨，对于地方政府来说是特别大的压力，包括没有买房的老百姓，听到价格是不断飙升。

还有社会的不公平和不诚信。怎么偷？谁有本事偷更多？除了设计院的能力和开发商的沟通能力，还有谁会钻漏洞的问题？这都是社会不公平、不诚信的表现。开发商的加建行为使得物业对小业主的加建更加难以管理，安全隐患和产权纠纷也在增加。你偷了我不偷怎么卖？销售部门一开始要说我要赠送多少面积，设计要PK说不讲赠送讲产品，但是这个事情是摆在面前的，这是劣币驱逐良币的现象。我觉得这是一个顽疾，这么多人讨论一个不好、不正常、不应该鼓励的现象，到底该怎么办呢？受益者多，而且它的危害性问题比起短期利益来说是更理性、也应更长远考虑的问题。

从几个方面分析一下。以前也有这么多设计师和开发商，为什么现在这么严重？当然这是我自己的一些思考，最开始的拓展空间是利用凸窗和阳台，都还比较轻微。真正严重的偷面积起源于2008年金融危机，开发商当时买了很多高地价的项目，生存很成问题，而且好多开发商都有那么几个项目存在这种问题，所以就去研究，想着怎么能够多送一点，解决经济困境。

第二是产品的困境，从2006年9070政策后不断出来的限购政策。小业主希望一步到位的户内空间，越来越高的用地容积率，实用率越来越低，90平米的建筑面积套用实际上只有70平米左右，好一点的100米以下的有70多，120米、150米的可能70米都不到。你想做出大多数首次置业或者首次改善的业主居住的房子，3房2卫非常难做到，一定要用一点偷的面积。

还有一方面，开发商的地价成本、配套建设成本、人工成本越来越高。举个小例子算个小账。一个10万平米的住宅小区，通常指标分布是配套用房5000平米，包括有幼儿园、社区文化活动市、邮政所、垃圾房等等，这些是无偿建设要移交给政府的。可售住宅8.5万平米，要求配建1万平米的保障性住房，地下车库及设备用房4万平米，按照1000辆车。底层架空，按100米楼高33层算，扣掉架空层就是32层，平摊下来的覆盖大概是0.3万平米的底层架空。也就是说开发商要拿出8.5万的销售，建造面积是14.3万平米，大概是1.68倍，这里面可能还有很多资金成本，还有周边道路建设的成本。

从开发商的视角来说，刚才说了经济困境、产品困境和不断上涨的成本，我觉得这里有生存和发展的问题，有时候因为生存问题你做了偷这件事情或者怎么样，但是有时候你不是面临生存问题的时候你还是会做，因为觉得得到了好处，有些希望快速发展，有些希望得到更多钱，这都是避险和趋利的本能，这么难还要去做就是本能，拿这么多钱去开发，我必须要避险，我必须要追逐利益。我认为很关键的一点是违规成本和违规收益到底哪一个更能影响他的判断。

上面说了这么多，大家说开发商总是有很多理由。是的，但我认为，一切违规的理由不应该成为存在甚至发展的理由。社会应该回归到正常公平的秩序中；小业主应该从促销游戏和占便宜的心理解放出来；开发上应更多关注产品设计和建造本身的品质，在合法前提下获取合适的利润；让政府从无尽的猫鼠游戏中释放出来。

为什么在深圳这么严重呢？对岸的香港只敢做那么小的动作，就有那么多人出来监督，所以他们不敢做。需不需要定出无数的制度告诉你这个不可以、那个不可以，还会有人道高一尺魔高一丈的想出很多对策，为什么他们没有这种困惑呢？如果真的想解决这个问题，我的说法可能偏单纯了，不是成熟的建议，我觉得非常考验政府的决心和执政的智慧，我的不成熟的建议是：要合理的疏、公平的堵。合理的疏在是指在有些情况下有条件的允许；公平的堵是指在某些红线上面要非常严格的法制管理，而不是靠人去判断和沟通。

合理的疏，这里提到三个方面，首先是地下空间的合理利用。地下开发成本高，但使用功能受限。很多地下空间的赠送项目，类似别墅项目，地下室不利用起来确实挺浪费，但怎么样能够比较合理呢？按同样的容积率来比地价是不合理的，如果改成收少量地价，让地下空间的利用浮出水面，会利于管控。

第二是小区室内活动空间的适度建设。深圳做了很多小区，以前社区文化活动在这个指标里面，开发商建完可以给到小区物业去管理让业主享用。但不知道从什么时候开始，这些全部都要移交政府相关部门，开发商建完移交出去以后不可以用，常常政府那边也没有人过来管，房子空在那里业主也用不了。业主的活动除了在室外景观里面，还有架空层，但架空层的使用条件还是受到限制，因为毕竟不如室内那样舒适。这就是物业后期去改，反正没有人告，小业主也可以受益。我觉得可以学习一下香港，香港是鼓励开发商建设小区业主共享的会所，通过奖励容积率的方式，这个也不能做多，他们通过分析，科学的计算每个人大概需要多少活动场地，这些活动有多少应该是在室内进行的，有一个奖励容积率的办法，这样可以解决合适的室内小区业主共享活动空间的问题。如果让开发商拿着计容积率的面积去做，他会舍不得。如果用奖励的方式，他们会愿意花一些建造成本，可以让楼盘更有吸引力，小业主更满意，也是值得的。

再一个是9070的政策，这也是一个设想，希望用“套内面积+阳台面积”控制。对小业主来说实用的户型空间需要比较合适，而且测绘面积比较可控，因为我们现在容积率、分摊方面总是算的不是很准确或者总是碰到新问题，没有关系，按照测绘的要求去算总的面积，但是套内面积是和户型设计密切相关的，如果把这条解放出来，设计院可以按照户内该是什么结构比较合适，把这个设计出来，至于套型的面积，公摊多了总面积就会受影响，但户内设计本身没有太大影响，这个我觉得还好一点。开发商不会因为测绘的规则和沟通，或者随着时间变化和各种面积计算细则的出台，原来算出来60平米，过一段时间变成65平米，标准化非常难执行，所有标准化都不长久，一批户型刚做完，下一批可能又不一样了。这里呼吁一下，从国家出台9070政策的初衷来说，他是希望小业主刚好够用就行了，也不希望盖太多的豪宅，我觉得这个建议也不违反他的初衷。

公平的堵，我觉得一个严格的法制管理怎么做，也不是一个测绘部门能够单独完成的，看看政府有多大的决心。我觉得最应该堵的是标准层结构楼板的搭建，结构楼板到底是预留的加建还是真实需要的呢？专家说了算不算呢？现在因为偷面积太多了，有时真的结构需要的拉梁拉板也不能通过了，这也是很痛苦的事情。专家有时候说这个地方不能建了，有时候又被利用作为了偷建的理由。这些东西就是因为我是用人来控制的，我们能不能用法制控制？我说一个损招，仅代表个人观点，有没有一个法律控制，其实各种各样的手段控制都是没有用的，唯一就是让他一旦被抓到他就痛不欲生，再也不想做这件事情，你就达到目的，就像以前抓醉驾一样，原来抓到罚一点钱，现在抓到关到看守所，你再有钱、再有关系也至少待一天，没钱、没有关系待十五天，像有钱有关系的人可能一天内也不来，这对所有人都是很大的震慑，敢不敢返过去抓他们、把他们揪出来，这就是手段。

我就说到这儿，谢谢大家。

主持人（郭晨）：我觉得特别感动的是我们今天唯一的开发商的代表，她的发言之公允，我没有听出来有立场的成分，尤其是最后的损招，我也觉得这个招特别好。我觉得分析的很到位，听下来我有一个感觉，我们会看到偷面积开发商觉得自己被迫，简单说就两条被迫，一个是楼面价格太高，不偷根本没有人买，就成问题。第二是9070，90算到室内以后基本上不满足生活需求。我听到开发商和使用者都是被逼的。我觉得您的策略更倾向于“堵”。其实里面有一个特别像疏导，也就是说买房和卖房的人都是市场化的，你让他加面积他们也不愿意，这是双方自由说和的关系。这里面产生了很多额外的成本，比如说设计师供房板图，开发商交一个假的，封楼再做成真的，这个额外的损失，如果政府有正当的渠道，水下的东西允许浮到水面上来，我觉得这是最佳的。下面请深大的陈佳伟教授来讲一下“高拓展率的思考”。

高拓展率的思考

陈佳伟  深圳大学建筑与城市规划学院

前面几位嘉宾讲的很好也很全面，作为最后一位发言人，通常不太好讲。在“拓展”一说中，有较少的一点实践，更多的是对发展商、对设计同行的关注。今天准备并不充分，所以只能算一点点的思考。

首先关于拓展的问题，其实任何事物都有两重性，总是有利有弊。我们抛开具体的手法和各个利益层面的问题，利有哪一些呢？对所有业主来说肯定是“偷”了面积感觉实惠，有了“偷”，100万元房价感觉变成120万元般的获利 。我们可不可以从更深层次来探讨一下？首先，有文化背景的问题，好像大家都说中国人每个个体都很优秀，但集体或团队的力量就弱。国人对公众利益、集体利益关注往往会少一点，好像在大背景下赚一点个人的小利总是很开心，这是我们的文化现象导致的。

刚才谈到“侠”的问题，发展商是不是有侠的成分？多多少少有一点。今天来的年轻人特别少，年轻人买房子不容易。其实我们到了中年买房子也不那么容易，500万元对中年人来说是贵的，200万元对年轻人来说也是贵的。在这种房价高启的情况下，开发商多给了购房者一点“额外”的空间利益，购房者好像就“赚回”了一点，就没有亏那么多。所以似乎发展商也做了一点好事情。

另外，所谓拓展的问题并不完全是“偷面积”，有很多阳台、露台、架空层，其实提供了选择不同生活方式的可能性。在有足够多使用空间的时候给你内凹阳台，未必每户都会封闭起来做室内房间的状态，也可以作为半室外起居室。当年我们做红树西岸的时候就有类似的讨论，同一个面积标准，依据生活方式的选择，可以进行多类型的房间配置和室内外空间资源的分配。这种拓展，提供了选择不同生活方式的可能性。

后面有一张图片可以把这样的意思表达出来。并不是人人都在做室内、做很极端的“小偷”。

另外一个关于“利”的问题，与气候适应性有关。通风、透气的私有室外空间，体现城市地域特征的表皮肌理、城市形态和形象特色。

关于气候适应性的问题，在深圳做了如此这般的“偷”法，特别是类似于凹阳台、架空层这样的做法，后来在其他城市也纷纷出现，从南到北都有。这里面就引发一个话题，关于在楼盘或者生活空间里面给予更多灰空间、更多弹性空间，实际上某种意义来讲对深圳或者更广域地说对岭南地区，包括日照和通风的关系，我认为比至于日照，通风更重要。如果空间做得这么好，有了所谓的“偷”的东西，是不是跟地域气侯有密切联系在里面。刚才范总说他们拓展比较多，到乌鲁木齐是不是也要这样做？肯定有问题。有一年我三天前在三亚，三天后我跑到乌鲁木齐，确实看到城市面貌太接近了，想起来有点不可思议，可确也是事实。深圳发展商做了很多好事，把很好的经验带到气候跟我们完全不一样的地方去。反过来讲，类似于这种“偷”的方式，其实还是有与地方的气候特征有一定吻合性的。这是很有意思的事情，比如说通风更好、透气性更高，也呈现出很有意思的地方文化特点。

早期的安联大厦，较早地在写字楼里设有两层通高的露台，提供了高楼层更多与户外、与自然的互动。类似的手法对深圳市的城市建筑面貌改观很大。有了这类对露台的鼓励政策，高层建筑怎样体现城市尺度、怎样体现城市的气候特征和通透性等方面，有很大的进步，城市面貌有了很大改观的。我觉得这也是很有利的一方面。应该说楼盘特色、城市肌理和地域气候特点都比此前好得多、明显得多。

另外关于销售利好也是有的。我们前面是讲的利的一面，刚才万科方总已经讲到，有了这个所谓增值部分，可能相对而言销售收入好一点，但是利与弊是相辅相成的。

至于“弊”的一面，就非常明显了。关于怎么界定是“偷”，今天在这个地方讲不知道合不合适，有的时候未必是“偷”。因为土地要开始变钱了，要开始租赁了。这个土地永远是国家的，租给使用者70年或者50年，现在大量的房价确实跟地价有关联。不管怎么样土地是租赁的，在租用的情况下可不可以做“偷”这件事情？严格意义来讲，这种背景下所谓“偷面积”、所谓拓展是对公共资源的一种侵占，不管是从二维的角度还是从三维空间角度。最早关于这方面也有相关政策的雏形，记得90年代中期我们做了一个上海的大舞台改造，当时把大舞台拆了。大家都知道大舞台的空间很大，而当时上海相关的政策是，还建的面积按照层高4米来算，也就是按照空间来计算。这是一种三维空间资源管理的雏形。而通常，容积率的概念往往被简单理解为二维的平面面积计算。所以从侵占空间资源这方面来讲，所谓的偷是对公共资源的一种侵占。

变相的问题就产生了，比如说政府给你的楼面地价是1万元一平方米，“偷”了就相当于楼面地价降低了，不到原来的1万元一平方米了，政府的利益有损失。政府是代表全国城市人口的代表，因此这损失也是一种集体利益、他者利益的损失。

另外，如果说做各种各样的拓展，通常是造价上涨了，安全性的问题也更明显了。

还有一个问题，对于终端的消费者和购房者来讲，如果做了这样的拓展，往往私密性有所降低。这些图片可以大致看出来，原来层层叠叠的阳台，多多少少领域性还强一些，错阳台或露台，更易产生过多的视线干扰。

这同时又延伸了另外的问题──混乱。这个混乱有几个方面，一方面是表皮的混乱，包括搭建什么的。刚才讲到有一些方式是“硬偷”和“软偷”，由于后期管理跟不上，往往对城市形象造成不同程度的破坏。

讲一讲攀比心理，其实好像现在这样清谈都很好谈，但是每个人作为一个住户、作为一个使用者来说，在消费和购房的时候更会关注这个问题，就是花了多少钱得到多少实惠。对于发展商也同样如此，“偷面积”对于发展商销售的利好也不完全是利好。隔壁楼盘“偷”了，我这边不“偷”，怎么销售或者销售的速度怎么样？所谓的利和弊还是互相牵制的，世界上永远是对立面共存的。攀比心理造成很多的问题。这些都是弊的一面。

第二个话题是具体到拓展空间类型，有一些观点可能跟方总讲的有一点类似。第一种是“灰空间”，比如说有外拓和内凹，还有复合的，当然还有很多架空层。在深圳有一些做法就是架空层不作为公摊，销售后把这个架空变成每个单元的门厅，这个面积就没有算在里面。也有一些做法是地下空间利用，当时报审的时候全是按照车库来做，最后就隔出保姆房、保安住宿等用途，甚至还有一些会所也利用了类似的空间。这反过来讲叫道高一尺魔高一丈，以前是魔高一尺道高一丈，现在真的是反过来了。再就是通高空间，住宅大到一定程度可以有一些复式的空间、通高的空间，还是蛮有意思的。说是90平方米可以不可以做通高或者180米可以不可以做通高，这里有管理的问题。至于地下空间，严格意义来讲给你做部分地下室，地下室再往下的土地还是公共资源。但如果你继续往下掏，对他者影响相对而言是最小的，个人觉得是这种做法，对公共利益影响度相对较小。

另一个与“偷面积”所不同的，是复合利用空间的探讨。复合利用可以分为两个部分：一类是高效空间，一类是无产权院落。高效空间的概念，包含“偷”的合理性存在。上世纪八九十年代，我们在学术上提倡过高效空间，后来在深圳也有类似的案例，如创世纪海滨花园、旭飞花园。高效空间无非就是提倡在三维上更有效利用空间资源。日常生活中有一些空间是不是不需要这样的高度？保障房或者廉租房是不是不可以利用这样的高度？这也算不上“偷”。举个例子，当坐在沙发上的时候，一旦站起来，已经不在沙发相应的水平位置，沙发顶部的高度是不是真不需要3米的层高呢？如果这个空间拉出来是不是可以作为高效利用呢？我觉得可以。刚才范总说发展商把招牌打出来，实用率是200%，更多的是一种“偷”。而高效空间还真的可以实现实用率超过100%的。我们所有的使用空间未必是同样的层高，其实是有可利用的地方，需要区别看待。

第三个话题，关于政策与对策的问题。近年来的普遍现实是，不管是调控房地产的政策还是最后测定面积的规定，每次出台的政策都有相应的对策，就总有魔高一丈的感觉。感觉有一个特别重要的事情，就是相关政策、规定及措施一定要注意连贯性。管理措施的不连续容易产生很多问题，就像二套房20%税的问题，截止时间点前会蜂拥而上，此后就特萧条。这对行业、对城市经济、对百姓生活极为不利。不管经济生活、城市建设还是开发建设各个方面，都有一个连贯性的问题，要不然会出现管理难度。今天是规土委来主办这样的会议，但这不是规土委一个职能部门能够解决的问题。政策制定和执行，是一个整体性和系统性的问题，如果规则不系统不细致，总是会有新的问题出现。因此，涉及到政策的连续性、系统性、细致度及其协同性和执行力的问题。

举个不太恰当的例子，与香港建筑师协会搞互认，就初步了解到香港建筑师行业管理的规定和细则，作为一个职业建筑师应该是怎么回事？其整个规则是相当的系统和细致的。这对我们的管理来讲是有借鉴意义的。

另一个例子，经常说电单车的问题。电单车哪条路可以走、哪条路不可以走？电单车肯定也其存在的合理性，但一旦规定哪些道路不允许通行，是不是会拥堵到其他道路上去？相关部门有没有整体疏导的系统性方案？另外一个方面，就是执行力的问题，限行道路今天不可以走，明天给不给走？警察值班的时候不可以走，其他时候可不可以走？这不都是规则可操作性和执行力的问题吗？当然今天只是清谈，不是说某一个部门的问题。

建设相关行业的问题更复杂，更需要连续性、系统性、细致度、协调性、执行力。

最后一个关于建筑技术的问题，包括安全性问题、弹性设计问题、建材用量问题，就不展开谈了。安全性的问题其实不只是“硬偷”和“软偷”的问题，原设计的时候搭建的最终目的是什么？没准做了书房？我们知道书房荷载要求高，那个荷载在初始设计时有没有算进去？这就产生安全性的问题。更不用说一开始就把整体性的建筑掏得千疮百孔，显而易见就产生了很多安全隐患。而对于高层住宅的层层叠加，安全性问题尤为突出。我暂时先谈这些。谢谢！

主持人（郭晨）：谢谢陈老师，陈老师讲了很多政策方面的思考。我听完以后觉得整个偷面积的最原初的原罪是我们容积率是怎么定的，因为我们的地价是市场化拍出来的，我们的容积率使得这块地竟然让开发商拍下来以后生存不下去，其实它能够容纳更多人，我不知道，但是有一点是我们容积率定出来的依据应该是透明的，这个依据应该是对民众有一个教化之后的公式，我们现在公式有问题，人家看不懂，这个公式就怪异了，当他们懂得了这套执政、安全隐患、消防这些方面，这块地已经在这里了，大家都能够知道如果再往上就会出事了，这就会好很多，这里面不合理的东西就没有了，整个公开透明是解决问题的方法。谢谢大家！