活动回顾

背景

主持人：大家下午好，欢迎来到酷茶会，今天的主题“产城融合”是我们中心基于目前国内一些大城市发展模式的一些思考，而发起的一期酷茶会。现在已经进入到后工业化时代，我们城市的发展模式要改变传统的组团式或者产业跟城市生活完全隔离的状态，在规划上我们已经做了很多的探索，但是通过酷茶这个开放的平台，我们希望可以听到包括经济、交通等更多角度对这个话题的思考，借助各位嘉宾从各自不同方向的分享，更好的交流“产城融合”这一话题。

今天有幸请到四位嘉宾：第一位是每日经济新闻报社的陈雄，他将从媒体新闻这个角度给大家做一个介绍；第二位是综合研究开发院的刘鲁鱼博士，将从经济角度分享一些经验；第三位是深规院的朱震龙，探讨规划上对这个主题的思考；第四位是我们发研中心的孙永海，孙总将从交通的角度跟我们分享一下他的经验。接下来有请陈雄，他的题目是“融合跨界——2013年产业发展特征”。

融合跨界——2013年产业发展特征

陈雄

陈雄：大家好，我今天是代表屌丝和媒体这边谈一点我的感受。从媒体的角度2013这一年感受最深的就是跨界融合，不同产业之间的跨界。比如前段时间大家感触比较深的，中国移动、中国电信、中国联通突然发现，原来腾讯才是他们的竞争对手，这是很有代表性的事件，因为微信代替了短信业务，微信实时对讲功能，还有可能代替中国移动这种通话业务。现在腾讯的微信不只是代替，更是一种跨界和融合，因为它无形中会带动电信数据业务，这一块是他们的合作，但像微信与短信、微信实时对话与电信通话功能又是一种竞争。

2013年关于跨界的例子还可以举出很多，比如说阿里巴巴的余额宝，我估计现场应该很多人都在用，其实余额宝很简单，你以前在银行活期存款利率可能0.35%还是0.36%，现在你存入余额宝，它们再将百分之七八十的资金拿回去存到银行作为企业存款，利率就在5%以上。这对银行造成很大的影响，直接动摇了银行的活期存款。而活期存款是银行最大的一块负债业务。当然它对基金的影响也很大，国内最大的基金管理公司是华夏基金，查了一下最近好像是两千或者两千多亿，他这一个基金产品上来就一千多亿，直接对基金行业产生很大的影响，特别是货币基金这一块是颠覆性影响，货币基金是流动性非常强的，现在很多可以做到当天可以赎回，第二天可以取现，流动性很强，收益比银行高很多。

下面是万科的例子，这个可能跟规划比较相关，徽商银行在香港IPO，万科是第一大股东，他没有说为什么要入股银行，但是从媒体角度来看，他今后可能会为业主提供服务，包括门禁、停车场可能都一卡打通。现在深圳万科城在几个城市的城区里面试点，他们也搞第五食堂，其实就是餐厅，还有幸福一站、小菜市场，住户有什么需求它就提供什么服务。为什么会有这样的转变？因为现在房产的商业模式就是盖房子，盖好了之后赶紧卖，拿了钱再拿地、再盖，但是未来十年、二十年，中国不可能一直对地产有这么旺盛的需求，那时候房地产怎么办？地产商把房子卖给你之后，你要在这里住三十年、四十年、五十年，你的衣食住行吃喝玩乐它都可以给你提供，而且这是非常长期的，长期稳定的业务才是最好的。现在房地产都非常强调周转率，如果周转不了，资金占用等等各方面影响都比较大。

刚刚说支付宝推余额宝的功能，影响了基金，开始动摇银行的存款业务。微信推出支付功能，可能会动摇支付宝的地位，又是跨界。相信现在很多人已经开始用微信支付了，包括我们跟银行工作人员聊天，知道现在银行都帮微信做微信银行。

刚说到的案例，很多是金融行业以外的公司进入这个行业，金融企业也意识到这种趋势，比如说平安集团，做了很多所谓的互联网金融，也做了很多准备，其实本身做的已经不是银行的事情了。在深圳用招商银行的比较多，招商银行的微信银行就是客户服务的功能，比如说在上面查询、开卡、申请信用卡、申请贷款，都是产品服务的功能。但是民生银行的微信银行，比如说我现在在这里，我手机上有民生银行的微信银行，在这里可以查到周边哪些可以打折，民生银行的卡可以打折，或者缴费等各种便民的服务，其实它已经不是银行的功能，它也要做一个平台，这些事情可能以前是阿里巴巴、微信做的，现在银行也会涉及到其他的领域，真的是一种融合。

2013其他热点事件：马化腾、马云和马明哲，三马成立众安保险，当时大家关注度很高，但是现在产品推的还比较慢，暂时看不出来很大的动作。恒大推出恒大冰泉，这一点大家也都知道。乐视推出乐视TV，不只是乐视，百度、阿里巴巴、创维都在推，小米也在推小米盒子，它们为什么开始集体推这些产品？因为它们希望进入你们的家庭，人一辈子生活时间最长的就在社区，就像万科未来可能会围绕社区，因为只要人在就会有需求，就会有很大的市场，推电视盒子是在家庭里面，你要购物或者娱乐，就是要抢家庭这个市场，而且这将会是一个很大的市场。现在互联网巨头纷纷进入电视市场，给传统的TCL、创维压力很大，互联网的进入，对传统行业不说颠覆，也至少是一次革命。

另外有两个我个人比较感兴趣的跨界融合的例子。第一个是互联网金融，像余额宝是大家用到最多的，还有微信银行、手机银行，以前像招商银行一卡通、网银都做得很好，但现在银行的重心已经不只是在网银了，开始拓展手机客户端应用，因为未来将会是移动社会，就像刚才说的，民生银行做微信银行，不仅仅是基于银行的产品和银行现有的业务，而是客户需要什么打折便利的服务，他们就给客户。第二个是保险方面，深圳有一家电商企业比较有代表性叫一达通，可能大家没有听说过，深圳进出口的量比较大，一达通是针对进出口的企业，进出口的流程、报关、退税、物流他们都帮你做，而且全程是电子商务，和海关的各个系统对接，效率非常高。关键是它们并不靠这一块赚钱，而是靠金融。我了解到的信息是它大概亏了七年，有三年持平，今年开始盈利约是1亿-1.5亿。盈利怎么保证？他们做进出口，业务都是他们帮你做，企业是不是正常生产，或者跟客户之间的交易是不是真实，这个过程他们清楚，那就是可控的，所以他控制得住风险，控制住风险就敢给你贷钱。而且这个贷款非常快，全部用网络操作，你上午申请，下午就到账，你用一天就按一天的来计，用两天就按两天，非常灵活。不像银行必须要贷6个月，我可能只用6天，你要3个月或者6个月成本就太高了。我个人觉得这个企业是非常有前途的，未来它的模式会变成什么样我们来猜测一下，首先我帮你做进出口全部不收费，可以把以前报关的产业全部打掉。（现在很多公司业务就是帮你跑外贸，所以，这一块可能未来生存会很艰难。）进出口免费，靠增值服务盈利，前提是我对你很了解，再给你提供金融服务和其他增值服务，这样也会很赚钱。这也是非常典型的互联网企业的做法，基础服务是免费的，盈利在于给你做的增值服务。大家有没有听过网络借贷，也就是P2P，现场不知道有没有人投过，现在在国内也还是蛮热的，我自己大概有50万投到里面，一年大概21%的收益。这一块不说了，现在还有一点灰色。

最后重点讲一下社区服务。现在不光是像刚才说过的万科在做社区服务，恒大、金地、招商，外地的像绿城、龙湖等都在往这个方向转，未来的盈利模式绝对不仅仅是在卖房子上面，不可能卖二十年、三十年，房地产还像现在这么一直增长，所以一定要找到长期可持续稳定的盈利模式。其实房地产现在最不赚钱的业务就是物业，万科一年给物业的补贴是1个亿，卖房子的时候需要品牌，万科的品牌很好，万科物业就是品牌很重要的一部分。政府调控，价格不能随便往上抬，但是这几年人力成本每年都有很大增长，所以万科在物业方面是亏损的，为什么亏损还要保物业？就是为了品牌，品牌做好了房子更好卖也就更赚钱，最不赚钱的业务未来可能变成最赚钱的业务。最简单的比如说早餐、买菜、周末家庭的消费等基本都在小区或者周边比较近的地方实现，这是一个很大的市场，对房地产的产业来讲，也这应该是一个新的趋势。

从另外一个角度说，电商这一块或者中国整个零售渠道，可能会有一个很大的变革，为什么？前两天京东的刘强东开了一个新闻发布会，其中有一条讲未来五年能做到你在任何一个地方下单，10至15分钟送达，包括生鲜、蔬菜、鱼等等这些一定要保鲜的食物，这就要求一定要速度很快，要不然食物会变质。靠他自己建再多的物流快递恐怕都达不到这种效果，未来他一定是要在模式上创新，我猜想他的模式创新很有可能跟社区服务相关，为什么？因为物业。

现在物业在房地产企业也属于最屌丝的单位，因为还在亏损。以前物业都是请刚退伍的军人或是那些很帅的小伙子，现在要么很老、要么很小，其实是成本在那里限制着，物业本身暂时是亏钱的。但相信未来会赚钱，为什么会赚钱呢？因为物业有针对的固定群体，像腾讯为什么赚钱？因为用户很多，同样的道理，物业管理小区，有很多相对来讲比较优质的群体，商户想来开发，物业可能是绕不过去的槛。京东做配送到小区，比如说买菜，中午买菜的时间比较集中，比如说要求11点半上下一个小时的时间送到，假若这个小区有2000户，今天中午10%有买菜的需求，也就是200户下单，你觉得哪个快递公司可以做到？一个小时200家左右，有那么多个小区，任何一个快递公司，不管是京东还是淘宝，是绝对做不到的。但如果是跟物业合作，配到小区后交给物业，物业再负责配送到住户家里，这样的方式显然是更合理有效的。我也去某个物业问过，他们物业270多人，很多时候是闲置的，整天没事干，只需要某个时间段去检查一下或者什么样，其他时候在办公室都是空闲的，这部分人应该要利用起来。假如帮京东或淘宝配送给住户之后，电商是要给抽成的，那物业就会有收入，同时这对我的业主来讲也是有受益的，以前买东西要等很久，但是现在服务跟上来，物业帮助电商解决了最后一个供应的问题，可能就是最后一个神经末梢。比如说生鲜是所有电商都想做的，不光是京东，天猫和其他电商其实都想做，因为它的毛利很高，大家可以去批发市场和超市看一下，菜价的差距是相当大的，但暂时电商为什么做不了？就是因为物流这一块一直解决不了，如果电商的物流与社区物业结合，电商与社区结合这种模式产生，很有可能对电商造成颠覆，甚至可能对中国整个零售行业格局产生非常大的影响。

刚才只是举一个例子，服务一旦形成系统和平台之后，其他很多服务都可以往里面加，比如说业主要去机场，自己开车可能不行，物业公司开车送你到机场去，这时候刚好可能又有其他的业主从外地回来，物业又可以把他接回来，可能电商和物业会做这种资源的整合。这是我自己非常感兴趣的地方，可能对未来的活动方式、活动范围都会造成很大的影响。社区确实有很大的市场，银行现在都在抢社区，像民生银行深圳分行希望在深圳建500个社区点。我们问过他们，他们也觉得物业是绕不过去的，因为要进小区，物业这一块必须要打通。所以我觉得物业在地产集团里面要变成凤凰了，将从屌丝变成高富帅了。未来像银行、商超，包括一号店，平安有一部分股权在一号店，一号店找到平安银行说一起进社区，包括智慧医疗、智慧家居。像小米做的小米盒子，都在为未来智慧家庭铺路，家庭组成一个小区，小区组成一个城市，智慧家庭未来也会是很大的市场，也会涉及到家居、电器等等各种东西，牵扯的行业会非常多，会直接影响到整个行业，影响到中国整个零售的积极性。

我们从媒体的角度感受到，对一个公司来讲或者对一个产业来讲，真的很难预测它两年、三年、五年之后是什么样子。比如说平安集团是中国很大的集团，一直在讲创新，对市场非常敏感。举关于他们的两个例子，第一是一直坚持给用户提供一站式的金融服务，我下面有银行、保险、基金、信托，我未来什么都可以给客户，我可以赚很多钱。他们九几年就在做这种准备，做到今年开始变了，为什么？两个原因，第一，平安什么都自己做肯定做不好，不可能每一样都做得比别人好，所以平安现在要开放，不能说把客户的钱全赚完，把集团旗下的各个子公司的产品都配给他，他会变成开放式的，同行有好的产品，我会优先买他的，要不然就不行。第二个原因，平安集团规划太大，内部产生很多管理上的问题。第二个例子，前年平安银行控股了一号店，但是过了一段时间就卖给了沃尔玛，现在想从沃尔玛买过来，沃尔玛不卖买不回来了，因为现在互联网金融也好，社区服务也好，都跟互联网相关，而一号店现在又有一定品牌知名度，也有一定的用户基础，是非常有价值的。但就在一两年前，平安都看不到这一点，把一号店卖掉，一年之后终于想清楚，想买也买不回来了。平安这么有创新能力、这么有前瞻性的公司都看不清未来，所以我觉得规划是非常高智商的工作，要规划未来，我觉得这个难度是相当大的。我分享的内容就在这里，谢谢大家。

互动环节

观众：我觉得非常受启发，我所居住的小区物业管理是“彩生活”，实际上一年之前就停止门禁卡了，钥匙扣是单独的，跟光大银行结合在一起，最近他们又开发了一个手机客户端，所有业主缴费不用去管理处，直接在客户端就可以解决。业主们普遍认为门禁卡是光大银行损害了我们的利益，总是觉得跟银行卡绑定在一起会有一些安全上的问题。好像南都之前也报道过这件事情，但是这件事情还是一直推进下去了，很多业主没有办法，因为要进小区，还是得办了这个卡。彩生活这个客户端除了交管理费，还把附近洗衣服的干洗店或者酒店的联系方式，这些周边的服务资讯都已经纳入进去，看来已经有这个趋势了。

陈雄：花样年把彩生活剥离出来，在香港独立上市了，了解不太多，大概知道一点。像你刚才说的，我觉得它体现了互联网企业跟一般企业不一样，互联网企业特别讲用户体验，不会让你觉得不舒服，如果有一个服务让用户觉得不舒服，他一定会把它砍掉，互联网是中国竞争最充分的一个行业，在这个市场做得好都是服务做得好、客户体验非常好，这样才会做得好。私下来说，光大银行在这个事情上也不能占到太大便宜，因为业主对这个有抵触，如果想要实现共赢，一定要让客户得到他们想要的东西。我觉得互联网企业在这方面做得特别好，能够抓住客户最核心的需求，集中在核心需求上做好，做到你舒服，慢慢的再添加一些其他的服务进行盈利。

之前我记得万科物业和太平财险谈合作，说让保险进社区，我说保险是大家很反感的事情，这样搞会把人家搞死了。为什么物业现在牛，就是有这么多用户住在小区，如果用户不听你的或者跟你对起来，那有什么价值。你要把客户服务好，成为你的忠诚客户，你的价值就一定出来了。确确实实从很多行业来讲，是要跟互联网企业学习的，彩生活的出发点是很好的，但是可能方式或者各方面跟互联网企业比还是有一定差距的。当然物业这几年生存确实很困难，之前也跟一些上市公司聊，他们觉得物业赚钱最大的困难是层次跟不上，物业应该是在这方面解决问题。

主持人：非常感谢陈雄的分享和回答。由于时间关系，再有其他问题，等一下可以继续跟陈雄交流。接下来有请刘鲁鱼博士。

产业与城市的经济学思考

刘鲁鱼

很荣幸接到这个邀请给这么多规划界的大师讲课，诚惶诚恐。我做过很多产业规划，几乎深圳比较著名的产业规划我都会有参与，但实际上我觉得产业规划是特别不靠谱的事，就像前面这位陈先生讲的，产业规划最大的方面是技术预测，你预测这个技术下一步会怎么发展，有没有其他技术会在一夜之间替代它，事实上这些年技术发展越来越快，十个技术专家在一起就会有十个观点，连技术专家都预测不出来。

今天上午我和许勤、唐杰市长在改政府工作报告，里面取了很多高科技产业选择，现场吵的一塌糊涂，因为中兴的也来了，华为也来了，来了很多专家，有人说这个技术有前景、又有人说那个技术没前景。实际上技术预测是一个非常非常困难的事情，技术预测如果预测不准，产业选择就很难选择，如果做不到产业的准确选择，实际上这个产业规划就失去了基本的基础。

西方政府实际上是不管产业规划，他管城市规划，我们国家的政府又管产业规划，又管城市规划。而且这又属于不同部门管，人为的把这两件事情对立起来，所以就出现了今天的命题，就像产业和城市是对立的，现在又必须融合，不融合又走不通了，因为城市没有土地了，经济增长也乏力了，需要互相借力，抱团取暖，有这种感觉。

我是学经济的，想从经济学角度看一看这些规划是怎么回事。首先引用了《史记·货殖列传》里面的一句话：“渊深鱼生，货易而殖”。

借助这句话和这张图，想说这个城市是怎么产生的，城市的核心活动是什么。这句话有很深刻的意义，这些史学家，包括做古籍的，他们背后有很多很多的解释，但是核心的观点还是说这个集聚是一个逐渐的过程，尤其是人的集聚，达到一定规模以后就会产生交易，我认为交易是一个城市最核心的要素。为什么有交易呢？交易的前提就是生产有剩余，这就跟产业有关系。因为生产有了剩余，大家要交易，交易的东西又是一些很值钱的财产。为了保护交易就必须设防，所以有了城。

在交易过程中间，大家会经常扯皮，甚至有一些纠纷，甚至有暴力，这时候法律就作为一种制度出现了。所以城市从根本上讲是一种制度的集合，除了法律以外，我们现在制度越来越复杂，从根本上讲，城市是生产力和生产关系的直接表现。我们现在经常讲要提高政府的服务功能，政府的本质是要提供公共服务。实际上政府的公共服务就是围绕着交易出现的，包括有保安、警察，甚至顺带有了城管，都是为了促进交易和保护交易。

随着交易规模的扩大、人口集中，产生了各种需求。因为人集中在一起就有需求，这是很奇怪的一个事情。在经济学上，人口基本上要有一个规模，比如说天津，天津可开发的土地非常大，尤其是滨海新区，经济总量超过深圳，但是它是靠投资推出来的，但整个城市就是不兴旺，而且他们也感觉增长乏力，跟深圳讨论，得出一个基本结论是天津人口不够。

我们看城中村，城中村是非常活跃的小部落，深圳有很多。城中村为什么那么兴旺？人口达到一定的密度，就产生了交易。交易本身就是一种经济活动，所以城中村你总是灭不掉它，它有经济优势。人口的集中产生了各种各样的需求，产生了市场的服务，市场服务就向两个方面延伸，一个是新办市场、新办中介机构，包括原来古代买牲口，中间有线人帮你看牙口。还有面向交易者的，包括附着在交易者身上的各种人群，就出现了餐饮娱乐等等，这就是生产性服务业和生活性服务业。市场服务和政府的公共服务就成为了城市的主要功能，城市就由此产生了。

在不同生产方式下，城市和产业的距离是不一样的。比如说在农耕时期主要是种地，生产和交易必须分离，因为城里面没有什么地，只能种一点花。在大工业时期，生产和交易也基本上是分离的，但是这个时候生产已经向城市靠近了。大工业时期是大规模的生产，而且有了很多污染，但是跟农业时期不一样，大工业时期对交易的依赖很强，农民卖不掉可以存着，最多自己耗费，但是工业品不行。而且大工业时期对劳动者的素质要求不一样，这些人对服务的需求也不一样，农民不需要什么服务的，一切都自己搞定，他不会找人给他洗脚，更不会找人给他洗衣服。工人就会去，生产之余可能找一点乐子，喝点酒或者干一点什么坏事，这些都有可能，所以对城市有依赖。因为我在北京，那时候我在石景山首钢旁边，那里被污染的一塌糊涂，但是要把首钢搬走很困难，后来走的时候产能基本上不行了，实际上首钢不是搬走，是消亡了。

什么样的产业在城市里，什么样的产业接近城市，什么样的产业跟城市有距离？在经济学上这就是一个产业的外部性。一种经济活动都有两个属性，一个就是内部性好不好，就是赚不赚钱、收益好不好，像我们领导说这个行业有发展前景，将来可能给深圳带来一千亿产业，今天上午许勤市长说智慧城市，包括智能交通，可能会是带来一千亿的大产业，这是它的内部性。还有一个是外部性，你光自己赚钱不行，比如说内部性最好的产业是什么？有很多，但是外部性不好，包括钢铁企业会有污染，包括排废水，所以钢铁厂一般安排在城市边缘，但是矿山搬不走，只能就近开采。

我们为什么要做规划？有人讲，我就是散漫放任的，不规划也可以，理论上是可以的。刚刚去世的经济学家诺贝尔奖得主科斯，我对这个人非常钦佩，他提出“交易成本”的理论。为什么提出交易成本的理论？他说西方进入工业时代以后出现了好多公司，一个人也是公司，他说为什么非要公司呢？我自己干不行吗？实际上公司无非就是一种无形的东西，有时候还有很多剩余价值。后来经过研究发现，公司可以使资源的配置更合理，收益更大，所以大家不愿意当个体户，后来公司越来越大，出现了跨国公司，到最后政府实际上也成了公司。

包括底特律，为什么破产了？因为政府是公司化的，财政没有钱就破产了。按照道理，政府怎么能破产呢？我们中国政府改革开放30年，尤其是深圳，现在政府实际上就是一个大公司。为什么要造成这样一个结果呢？因为资源经过配置了，效益更好。比如说全让农民自己一村一户的开发、建房子、招商引资、组织产业，可能就是现在特区外的状况了，会造成极大的浪费。所以，从经济学基本的交易成本理论来讲，进行规划是必要的。

但为什么规划要有变更呢？这就是因为技术进步，而资本对利益的追逐造成了产业的迁徙。比如说技术进步，手机淘汰了BP机，现在智能终端可能把电视机、电脑都给淘汰了，云计算大数据出来以后，所有的数据都跑到云上去了，基本上带一个智能终端就把所有事情全部搞定，所以造成产业的不断变化。还有资本，比如说今天上午大家讨论一个核心，许勤市长说要素成本太高了，我们要想办法，我说这个没办法，这是市场决定的，要素成本高了以后，产业不敢走，所以我们深圳用电用水大幅度下降。规划还不是静止的，你必须适应技术进步和资本造成的产业迁徙。深圳这两年面临产业的大迁徙，有一些是主动的，有一些被迫的，比如说腾讯的数据中心最近放到上海了，因为太耗电了，每年大概4亿元的电费。这不得了，深圳环保节能的指标一下被他们一家干掉了，我们会完不成任务，所以产业会迁徙，迁徙之后需要不断追求新的东西来填空。

规划的另外一个动力是钱，凯恩斯说“土地是财富之母”。这些年大家谈到规划就有点厌了，认为是政府对公众的一种盘剥，某种程度也是，但是也不能光怨深圳政府，这个问题我做了研究，这个问题起源于朱镕基的“分税制”。以广州为例，那时候给广州包税制30亿，你自己闯出一条血路。朱镕基上任之后，那时候中央财政很困难，他分别下来做工作，据说瘦了10斤，最后谈出来分税制。实际上这个分税制中央应该拿，但是中央没有把责任义务背走，就把钱拿走了，所以这些年地方政府要维持地方的经济，所以只能在土地上拿钱，深圳其实还好每年不到300亿的规模，但是其他城市占到财政的一半，所以这是我们困扰规划的主要问题。包括现在我们为什么在规划里面参加那么多产业内容，实际上还是要钱。第一次从土地上进行一次，第二次在落地的产业里面又进行一次，这是政府进行规划的初始动机。这实际上面临两难的选择，就是罗马俱乐部的说法，“增长的极限和没有极限的增长”，这是深圳现在面临的一个难题。我们可以看一看这些方面，有可能是我们现在新的出路，我们可以在技术进步上找出路。

实际上大家有一个误区，从领导一直到群众，我们讨论产业实际上集中讨论的是工业。我们说的产业跟城市不完全融合或者有背离的形势，主要是谈大工业，福特时期的那种工业，而不是现代工业。城市里面最大的产业，尤其是成熟的城市，实际上是商业。当然国外的商业概念比较广，不光是餐饮、批发、零售，超出这个概念，从商业这个产业本身，跟城市就是融合了。我一开始就引用了《史记》里面的那句话，从商业角度讲不存在产城融合的问题。

我们所说的产城融合，我们认为比较困难的主要是工业跟城市融合。但是随着技术进步，包括刚才陈先生讲的，就是产业交融的时代已经到来了，定制时代到来了，增材的时代到来了，像3D打印这些新的技术，我们以往弄一大堆材料在那里抠，抠99%下去，剩下1%，那是我们的产品，现在我们实际上是往上堆。80年代第三次浪潮，包括大趋势，都已经预见到这个时代的到来，短小轻薄，个性化时代到来。实际上这个时代的到来，产业跟城市交融在一起了，我们没有必要对立起来，如果对立起来就是大工业时代造成的，这时候我们要产生跟城市适当的安排问题。

从广义的产业角度来讲，这个命题已经不存在了。不仅仅是产业之间有一个交融，而且在生产功能之间都有了。我们经济学一般会分为生产部门和交易部门，实际上现在生产部门和交易部门都融合了，比如说电商背后还有一些生产，如果没有，它很快也会出来的，因为它摸市场的脉搏摸的最准。比如说我们现在穿西服，很少人买成衣，都是定制了。我们讲的这个产业有一个新的名称叫“都市产业”，这时候很难分是商业还是工业，是设计还是制造，实际上很难拆分。这是我们编制产业规划一直坚持的理念，包括跟孙主任合作，我们也做了一些很好的规划。

我们怎么能够把产业和城市结合到一起呢？在规划上很简单，如果在大工业时期还做不到这一点，现在完全可以做到这一点。连接产业和城市的核心就是人，生产的一些东西都是为人服务的。按照最新的经济学理论，人又是第一生产要素，所以说从这个角度讲，人就是连接产业和城市的一个枢纽。在新的时期，在后工业化以后，在现代社会这样一个新的历史时期，规划要考虑的就是你满足了人的需求，实际上就满足了产业和城市的需求。

补充一下，产业和城市进行规划和选择，从经济学上有三个基本原则：第一，交易成本最低；第二，产业收益内部和外部的比较，光赚钱还不行，外部还不能带来开发影响；第三，道德标准。为什么提到这个？今天上午有一个重大的争论，这跟规划有关，就是大梅沙那里的华大基因，今天我这个包里面装了很多市民的请愿信，强烈的反对。而且也有很多专家，包括院士，认为从技术上讲也不是最先进的，很可能被美国的计算机技术替代，因为我们现在用人来进行筛选，美国现在开发一套软件，这个软件一旦出现以后，就像手机出现之后BP机就没有了。今天许市长表态说要亲自考察一下再定，这个东西确实心里没底。

最后一个标准是什么标准？除了经济标准以外，还有道德标准。我对华大基因谈一下个人的判断。华大基因这个问题，实际上在科学界是一个老话题，就是科学滥用的问题，这在西方是科学社会学的研究内容，西方实际上在60年代的时候就提出来的，美国一个女科学家写了一本书叫《寂静的春天》，农药出现以后鸟也没有了，什么都没有了，春天鸦雀无声，这就是考虑科学两重性的问题。深圳也到了要警惕科学滥用的问题，造成了生命面前人人不平等的问题。这个技术有几个用途，一个是优生优育，就是孕前的筛选，可以排除一些意外基因缺陷。当然，我们先不评价人工选择到不到位，但是最要命的是什么东西呢？是对健康进行基因检测，根据遗传学的基本规律，比如说可以预测到你在70岁的时候可能得高血压，或者可能在65岁这个年龄段可能有糖尿病，提前做一些干预，大大延缓或者避免这个风险。这不可能人人享用，华大基因照现在的预算，如果一旦投入市场运用，一个人检测下来大约30万，我估计可能还不止，这是它最理想的状态。美国技术出来以后，一个人大概3万美元就可以了。不管怎么样，这样就造成生命面前人人不平等了，这是非常要命的问题。我们现在如果说还有一点平等，那就是生命权。这样的话，我们连生存的权利都不平等了，我们可能在政府选择和规划方面可能就出现了重大问题。

我实际上想做一个模型，有一些数据可以给你们留下来。我研究城市商业，每五年会对城市做大的普查，每五年会编制新一版的商业管理规划。我选择了一些片区，像华强北、沙井、天安，我想总结一下这个网点的规模密度、业态跟产业的关系，我们知道天安片区产业活动很活跃，华强北片区是产业区变成交易中心，聚龙山片区有大工业在里头，包括燕子岭。我还没有得到一个很细致的结论，但是基本上可以得出这么一点结论：一个城市的服务功能越强，产业的档次越高。谢谢大家。

互动环节

主持人：非常感谢刘博士的分享。大家有没有什么问题？

观众：刚才说到中央财政跟地方财政分割的问题，从宏观上就决定了很多的问题。我想问一下，我们现在也正在做一些改革，因为中央的一些不均衡导致了过多的财政分配到北京、上海，造成一些洼地，包括教育、医疗，产生很多集聚，造成后续的一些问题。我想请教一个问题，首先是房产税的问题，改善地方财政的方面对地方财政的一些改善有什么好的效果？另外，在实施方面，目前我们主要是对增量的一些研究，以后存量是怎么样的？对我们有什么影响？另外想问一下增值税的问题，营改增的问题，稍微帮我们介绍一下。

刘鲁鱼：这个问题很敏感，坦率讲我也不太敢预测。第一个问题，对地方财政短期之内可能是重大的杀伤。实际上深圳的税主要是契税，一旦增了房地产税以后，这个流动性就没有了，谁还会再去买呢，大的可能就砸在手里了，我们的土地可能就卖不动了，所以短期之内肯定是一个重大的利空。另外，房产税到时候中央和地方怎么分成，要不要作为某种附加定向的用到哪里去，都很难预测的。我同意你的观点，如果要实现这个税种，现有的这个肯定是到头了，因为中国一般是一刀切，从哪个时间段开始。现在如果要收房产税，实际上有一个很大的法律问题，就是财产的完整性，实际上我们房产的财产不完整，只有70年的产权，有一些工业的厂房还没有这么长。

第二个问题是营改增，实际上营改增对深圳的损失是比较大的，我们跟内地不一样，比如说我们的物流等等流通产业很发达，实际上营改增给流通产业带来了更大的伤害，政府用一些暗补的办法才把这个局面维持下来。这个政策，中宣部我不好评价，对深圳本身从产业的发展来说是不利的。

主持人：谢谢刘博士的精彩演讲，时间关系，现在有请深规院的朱总。

产业融合or产业联合

朱震龙

感谢城市设计促进中心请我来聊天。因为知识结构的问题，我可能比较年轻，今天讲的话有可能是屁话，有可能是气话，可能言语比较激烈一点，请大家见谅。

实际上，规划院从规划国土委嫁出去以后，我们就接触了更过的市场性机构，所以我发现我现在的位置变了，原来在城里头，现在突然站到了产和城的中间。回到今天的话题，解决好产城融合的问题，更多是解决好人的问题，人的问题实际上跟空间是有关系的，空间在哪儿流动，你在哪儿定居，你要花多少钱，可能今天的话题跟这个有关系。

我觉得中国的文化真是博大精深，“融合”和“联合”，当然这是我臆测出来的一个词汇。怎么来的呢？刚好前几天打车经过后海中心区，一上车出租车司机就特别气愤的说，深圳湾一号在后海中心盖了一个高层的房子，前几天听到广播上说要看房子的人，资产必须要冻结500万以上还是5000万以上，非得要有钱的人才能去看房子，他说：“政府怎么能干这个事呢？这不已经是社会不公平了吗？你不觉得政府应该给我们多配套一点廉租房吗？我们在金字塔的底端，如果没有我们，这个金字塔会不会垮呢？”然后我就哑口无言，我觉得他说的确实是我们一个城市的问题，反推过来，有可能是我们规划的问题。本人也不反对融合，但是应该有更多的思考，包括融合的度和范围等等。联合又回到了功能分区的问题，在新时期下，功能分区的思想是否还有效，这是我想的一个问题。待会儿会有很多案例可以看到，做的一些工作不完全是自上而下的思想，接触了很多机构，我跟刘博士也长期合作，甚至跟发展研究中心交通部门也合作，所以我觉得规划越来越难，越来越协同，就要考虑这些问题。

这是刚刚在网上发布的一个新闻，换句话说是“1+6”文件试点项目。可能委里面特别熟悉，因为这个事情是从委里面出去的。前面讲的是用地，讲了这个董事长对这个事情的看法和项目安排，后面复杂了，涉及到农村土地流转和利益切分的关系，这里我不多说了，因为对政策不太了解。

我把这几个我觉得有意思的数据拿出来研究，这是建筑面积，规划用途、土地使用年限。老板说，地拿了，地价有点贵，预计要变成一个什么样的功能项目。我是规划院出去的，老是接触这些活，接下来要向各位领导解释这些事，这到底是一个什么项目，容积率超了没有，超了以后交通能不能支持的了，我就经常干这个事情。现在我们从这些数据来做一个简单的测算，用地1.5公顷，建筑面积除以面积就是容积率4.8，好像不是特别高，6、4和5都很正常的。从这个角度来讲是新型产业融合，功能就是混合的，这里有研发性写字楼、为高管提供的公寓、实验室和少量车间，这还真的是产城联合的项目。再往下想有点意思，就业人口可以从总量按照70%算出来，总面积除以一般的办公的空间标准，大概有3200多号人要在这儿工作，假设这个提供的信息是真的，没有其他的商业和配比关系，30%应该建公寓，按照公寓标准算下来，应该是699人。职居平衡系数是21，这在规划界看起来数据非常正常，但要不然是老板脑子有问题，要不然新闻是假新闻。为高管提供的公寓，这699人都是高管？那这个企业不应该到凤凰社区，应该去前海甚至曼哈顿，因为这个企业太牛了。所以我觉得肯定有其他原因，另外他还说地价有点贵。我们出台了M0这个标准，就是为了产业发展，他为什么觉得地价有点贵呢？要不然他把给居民的利益分配掉，所以觉得有点贵。这是我简单的臆测，这个项目我没有见，只是从网上分析新闻得出的。

我们规划师提供了不同的尺度，所有的项目，委里的同志们接触了之后，各式各样名目的城市更新都是融合，都是带着产业、经营生产、经济方案过来的，每一个项目这么干是不是有点问题？1.5公顷这个尺度下还要融合，而且老板还觉得贵。假设真的是按照他的话说，根据新闻背景是这个产业，确实是属于新型产业用房，属于支持的那个产业，如果真的做产业，我觉得这个配套比我们规划院福利好得多。换句话说，如果不销售，这699人都是给内部使用，这个老板得特别有钱，买了房子给员工用。很多人在外面租房子，没有办法，没有钱做这个事。我觉得公寓应该是往分割销售方向走，甚至我觉得产业用房是不是也往分割方向走。从这个角度讲，这里有“1+6”文件里面的价格标准，这么小的项目，4.8的容积率，如果不含公寓，是不是真的做产业？第二，如果地价上面把公寓部分叠加进来，他是不是会觉得不贵了？先把问题抛出来，大家研究一下这个案例，当然这是我的一个分析。

这个是深圳的项目，还在规划没有公布，很典型，也非常极端。它是战略性新兴产业基地，18公顷，毛容积率8.3，净容积率12，而且还限高。对比一下曼哈顿的洛克菲勒中心，一半的数字，8.3的净容积率，所以你要想是多大的规模，你要做创新型产业用地，用的CBD形式，这里面不是有问题吗？

从规划看，功能分配有办公、商业、公寓，你能说这不是产城融合吗？绝对的产城融合。空间上也是这样安排的，指标肯定要分解到空间，规划布局也越来越往全方位走，这是我自己做的项目，所以敢讲，敢于批判自己。产业从现在角度来说，高新区为什么出问题？就是没有食堂、停不了车等等，这些生活性的问题解决不了。另外，产业之间的一些服务也是缺乏的。我们从空间上研究，某个街坊要为整个园区提供服务，我们请了产业的人帮我们做分析，研究产业链和产业需求。另外空间上研究了很多案例，比如说上海15万平方米做产业社区，要为这个社区提供相关的产业，它是某一种产业。另外，下面有很多隔断，每一个空间规模大概5万，这5万是社区单元。经常有一些照片显示，超高层出现以后，人的交通出现问题，上不去、下不来，尤其是中午吃饭还得排队等很久，从地王过来的人就很了解。每一个5万平米要配备食堂、健身房、公共会议室、商务中心，要不然这个楼肯定没有人用，要不然效率太低。

刚才说了，这么一个容积率的方案到底有什么问题？我们融合建筑师做了一个很牛的东西，汇聚了很多实际的案例做的，把造价放在这边，包括给水、暖通、幕墙、结构、电梯做了研究。我们刚才说的限高2.8，这个研究显示出，开发商的成本突变点一个在130米，一个在250米，如果超过这个，成本额外加很多，所以这不一般的概念，是成本的概念。

再加上把空间分布下来，这个图可以看出来，这是50米、100米一直到280米，这是130米的成本突变点，因为产生了这个增量，所以整个费用要增加。在250米，还有30米的空间又加上去，所有成本非常高。

回到刚才老板说的“地价有点贵”，我们拿周边的街坊来看，这基本是事实的，这个还在谈，按照规划国土委给的账面来看，如果实现产城融合，研发办公必须到4.5万才能达到20%的盈利，公寓和商业同样这样，这是一个市场价。所以我要问，如果是这样的情况，我们怎么实现产城融合？那不是一句口号吗？构不成。

接着往下看，我们为什么控制这么高的容积率，有什么道理，是不是没有必要这么干？对产业也不好，对城市也不好，高了以后人也不舒服，环境、通风、停车等所有东西配套都产城融合，为什么要产城融合？这是委里面经常干的，可能大家的数据比我还准，我只是在三公里的辐射圈里面做的统计。这是规划的面积105万，我就问105万高不高？我们从这个角度来看，这是市场上的数据，全市近13年开工竣工的量不足400万平方米。这么多年才400万，我们的产业定位是2002年到2008年要完成这么多，除非城市其他地方都不发展。看一下周边地区，2000年到2012年，竣工和新开的有300多万。现在规划和提交申请的400多万，加在一起500多万的办公量，要在这6年消化完，对比全市的400万13年，我觉得这是一个天文数字，绝对不可能完成。当然，这只是个人判断。为了这个项目完成，要做规划，所以我们迫不得已，150万里面70%最底线只能是办公，也不能往下降，因为不符合政策，所以觉得容积率确实高了。

比较一下需求，盖这个楼给谁用？产业里面做一些创造性新兴产业的人去用。看一下这些企业是怎么想的，做了很多市场调研，从这些数据来看：大企业要形象、要标志性、要环境；中企业要环境，同时要考虑成本，成本高了受不了；小企业更加看重成本，同时还看未来的发展空间，不是说近两年需要，近两年是成长期，未来你要给我500平米，要不然又得换地方。这边有规模的需求，还有售价的能力。可以看一下，一般在深圳来说大企业23000-30000，中小型企业在23000以下，越低越好。为什么乔布斯的东西是在车库里面创造出来的？因为低成本。以这个数据比刚才规划预测的数据，4万多的售价满足这个财务功能，这个市场脱节是否太不合理了？脱节了，所以就产生这样的问题。

另外，考虑整个的CBD形态，这绝对像中心区，这200多米比福田中心区还高。一般的园区是什么概念？数量级是大中小的金字塔结构，大企业是1%-3%，中企业在5%-10%，小企业占80%左右。换句话说，一个园区主要构成载体是中小企业。如果是中小企业，这个楼的租金，你让那么没有钱的人非得搬到金融业的人才能办公的地方，这不合适。大家知道，苹果最近的总部做了一个圆，不是筒，他们特别反对烟囱式的楼，因为那个楼坐在里面特别不舒服。我们规划院从8楼搬出来还挺适应，因为是条形的，可以在里面不停的穿梭，有很多公共空间。苹果更极端，把线型的公司两头一连变成一个圈。这种需求和这个业态的空间形式肯定不匹配，这只是个人看法。

从这个角度讲，回到前面的逻辑，我们再顺一下，从市场操作来看，我的经验比较有限，这是一种情况，70%的部分为了促进产业，办公真不能挣钱。既然办公不挣钱，剩下30%的部分就是盈利性的设施，为了财务平衡，配套疯狂的还本，把办公空间压下来，配套的公寓上去，这个才能建成，这是一种情况。第二种情况，70%里面为了不赔本，办公代建移交政府，换句话说，产业回归政府，任务又移交给政府，这跟国务院最近说的市场化力量又产生违背了。他到底想干什么？产业就成为配套拿地的由头。换句话说，有了这个由头之后拿地更快，比其他的更好，可能还有政策上的优惠。如果是这样的话，这样的产城融合还有意义吗？从指标和造价方面来看，觉得这个问题有点大。深圳市的很多地产公司有点说不清楚，不知道这些人到底是为了做产业，还是为了拿地，赚住宅的钱、酒店的钱、公寓的钱、商业的钱，我觉得问题在这儿，所以要真正回到产业培育的角度。

这是产业区的全盈利模式，这蓝色的部分是地产出售的部分，未来在产业、金融、服务、物业的盈利方面，如果不全过程的做精密测算和全过程的产业培育，我觉得现在的这些全是假的。这是我的大的概念，从前面的判断来说，我今天斗胆说这个话，我觉得要合理考虑一下产业区的地价和空间规模，地价不宜高，规模不宜大。而且要适当的控制配套，不是在一个园区里面不能有配套，而是要适当。

从前面这一些来讲，我就要问自己了，我们的生活为什么非得靠办公室这么近，如果我住在华强北我会不高兴，因为环境太吵太乱了，没有办法住在那里。当然有钱人会住那里，因为那里有好学校，一般人还是不会住在那里。

我们看这样一个图，华强北和景田这两者什么关系呢？我们做了一个调研，一个同事在建业大厦上班，在景田站旁边一个小区生活。一共28分钟，这个空间概念很好，这就回到今天的主题了。还是尽量的回到原来的问题，功能分区之间得有连接，而不是完全的分隔，住区和产区得联合起来，两者得握手。怎么握手？把这个问题抛出来。我讲完了，把这个话题交给孙永海，他讲交通，我的核心就是用交通解决这个问题。这里不是不能住人，要求的是加强产业服务，所以刚才博士的观点我是认同的。产城融合问题出在哪儿？考虑的是工业和城市的问题，不是考虑商业和人的生活的问题，商业和住宅没有人不会去做的，谁都知道那是需求，所以我觉得不用担心，恰恰是工业性的东西怎么给它提供服务，我觉得更重要的是产业服务。

这是一个研究，我们和刘鲁鱼博士共同研究的，他做前面部分，我们做后面部分，前面就不讲了，只讲后面的。回到刚才的话题，我研究的是人的流动，产业区在那里工作的人去哪儿生活、那个地方多贵、用什么方式到达、多少分钟。我觉得产城融合，我们委里面的人都知道，10万人是就业人口，25%职居平衡，2.5万都在这儿。我觉得这个概念稍微有一点问题，所以我们将它改良。国内、国外都有研究的，什么才叫职居平衡。从前海到周边以及更大的周边，职居平衡有空间概念、交通方式的，这就是概念。换句话说，在通勤时间，半个小时达到平衡是合理的，国际标准是60%。所以有了如下的研究，规划区的人口，在这儿居住的就业人口或者不在本地居住的就业人口，分这两个部分。

这个空间很重要，这是规划区，外围应该有周边协调去，在这里面研究就业人口的分布状况，这里面更关键的是对于出行方式的选择。人是这样，要么步行、要么骑车，这两种方式是慢性交通，其他方式是公共交通，还有小汽车，这属于机动车交通。这两种人群要分解掉。我们有很多研究通过论文研究出来，包括交通白皮书，人的出行比例，我们叫公共交通方式。如果有兴趣，这个论文发表在我们院刊上，有时间可以去研究一下，我们做了多方比较。

如果就业岗位22万，根据取值的不同，会有不同的分配。根据原来常规的25%的比例测算，较好是8万，原来只有一个数是5.5，高了是9.75，把分配方式和职居平衡连接在一起了。从这个角度讲，如果是8万，有16万在区外，我们认为区外交通的生活问题应该是在交通沿线去解决，要不然实现不了这样一个理想。另外，每做一个产业区，建议委里面呼吁一下，要同步检讨周边沿线的居住配套问题，有了居住就有了商业。这是我的核心概念。

最后有四句话代表我今天的观点：第一，小规模产业真的不建议融合；第二，大规模产业呼吁周边联合，要从周边的配套供给来考虑，不能只把问题放在区内；第三，关注区内平衡人口，怎么让他坐的下来，地价那么高，怎么让在那儿工作的人生活呢，是给更多的人才激励政策，还是把地价返还回去奖励他，这个问题我还没有想清楚；第四，强化推进TOD才是硬道理。最后这个话题交给孙永海。谢谢大家。

产业交通组织的思考

孙永海

产业里面涉及到客运和货运，我今天讲的是货运。最近这段时间我们一直在探讨客运这个问题，包括讨论综合交通体系规划、公共交通，一个很纠结的问题——现在谁都知道这么下去不行，但是又没有谁跳出来阻挡这个趋势。

我前一段时间看《道德经》里面的一句话，“天之道，损有余而补不足。人之道，损不足而奉有余”，唯有道者才做天之道。将来城市会发生很苦的现象，很多生活在底层的人经历漫长的交通才会到达生活和工作的地方，再花很长时间回到住处。原来交通中心做“白皮书”的时候，有预测说可能住到东莞或者惠州，再用铁路拉到前海或者其他地方。生活越困难的人就越困难，谁会站出来说这个话呢？这是一个终极命题，超出技术人员承受的范围，只能做呼吁。大家也关注一下，我们在综合交通体系规划里面有专题讨论，我们跟朱总私下里可以再做交流。

看过去货运的规划，特别是涉及到空间的规则，总不明白背后的运作规律到底怎么样，今天也是试图用这种方式去理解，但是不一定说得对。在座的很多都是这个行业的专家，我是搞交通的，看产业是一个门外汉，希望多一点专业的交流。

说到产业交通组织，主要说物流。物流里面也包括了一些产业，但是角度不同，我准备从交通运输的角度来看待，怎么把城市里涉及到货运的东西剥开，剥完了之后，再反过来看我们城市的规划到底是什么样的。主要说四点：类型、组织、趋势和规划。

第一，类型方面。目前深圳货运枢纽的特征还是比较明显的，尤其可喜的是航空货运在增加，公路运输也保持比较快的增长，港口目前增长平缓是正常的，因为我们要从量向质发展。货运的枢纽或者布点，深圳比起上海和北京弱了一些，目前顺丰和沃尔玛都在深圳这边，跟广州有一点平分秋色。

我尝试将深圳的货运分为以下几个类别，供大家探讨。一类是生产类，制造业的工厂，或说涉及到制造和生产产品的地方，交通运输的特点是运进来原材料，加工，然后再运出去。第二类是生活商贸类，比如说市级、区级的农批市场，还有商业批发、工业原材料的市场，这也是分级的批发市场。第三类是比较有深圳特点的过境和转运的，过境的传统的基本都是香港，现在逐渐发展了。比如说去香港的货，可能从内地运到顺丰的基地，从顺丰的基地过一手再运出去，这就有一点转运的形式。沃尔玛也是这样，运过来货物不一定在深圳，可能是运出去的，这就是转运。第四类是港口集疏运。我们生活在这个城市里，所有道路上看到的货运也好、港口货运也好，我的理解可能主要是这四大类的货运。我试图对每一种做一个流程，这个流程感觉也不是特别到位，黄颜色是表示我最关注的点。

生产型物流从外地通过港口、公路运到工厂里面，然后再制成成品，有些到达仓库再运出去，有一些到批发市场再出去。现在的生产型物流，电商环节也会介入其中。我感觉消费人群特别多的行业电商容易介入的多一些，如果生产性的物品很单一、很专一，电商可以竞争的余地就会少。

这是商贸类，这里面电商介入的比较多一点，从内地或者海外通过一些交易市场来批发，或者是通过中转仓库。有没有中转仓库就看出来电商介入的程度。如果说周转仓库比较大，一般属于传统性的比较多，不知道消费者什么时间要用，先把货物囤在那里，对仓库的要求比较大。但是电商很知道哪一天要，谁那里要，可以通过精确的组织，这样可能对仓库的要求不是很高。

农产品方面，现在深圳的布吉搬了之后就是海吉星了。农产品电商也介入，但是感觉发展的也比较难，因为跟一般商品确实不太一样。我相信农产品在相当长一段时间内还会有这种形势存在，比如说从海吉星的农产品物流中心到各个区的农批市场，然后再一层一层的下来，也会有一些电商出现。

电商的快递是发展最快的，以顺丰等等大公司为例，从外面到市级分拨中心，到分区的拨分中心，然后到派送站，再到用户。对市级的分拨中心，特别是枢纽级的，可能政府要有一些空间。对于分拨分中心是市场化的，自己找地方。但是用户层级跟城市中心又有关系，每一个新建的住宅、单位希望收发时还是有一定的空间留给最后的终端，因为电商要把它送到门口。

港口的物流业现在分两部分，一部分是船到达以后，后方有一个紧急的堆场来囤货箱，这部分是必须的。有部分可以直接或者拼箱拖出去，空箱必须要的陆域面积就成了关键面积。这是我们研究的命题，包括规划院和中规院曾经分别做过东西港区的研究，怎么把港口有一些部分功能飞出去，这个空间就可以腾出去，把必须的东西留下来。

深港过境的运输，原来我们打算分两类，一种从香港出来以后直接走了，东进东出或者西进西出，从沿江高速和东部高速出来以后就直接出去了。还有一部分当时设想的是华南物流园，可以有一些拼箱，香港的货车把货拖到华南物流园，内地的货运再拼箱运出，这个场所就是拼箱和驳货场所。其他的直接往工厂，有20%多的货源来自深圳，以前是30%，现在慢慢减少。20%是在深圳，直接从香港拉到深圳。如果往珠三角其他地方，估计这种拼箱接驳就有可能出现，这个功能是需要的。这个功能未来可能还会存在，只不过还是在华南物流园那个地方吗？现在中进中出已经取消了，还是从南坪快速绕进去，可是功能还是需要的。

发展趋势关注两点，第一是电商，电商很多模式，我感觉是基于计算机技术，特别是非接触式的RFID的技术，包括GPS、地理信息技术的基础上，基于不同商业的运作模式的合作盈利基础上，所产生的一系列非常复杂的有点化学反应的效应。对城市规划来说，最关键的就是凡是这种消费人群多元的，将来一定是电商可能会取代的对象，因为它有效率，可以不存那么多货物。效率大到什么程度呢？当然这不一定是深圳在行的，比如说内蒙古的土豆先绕到山东寿光，再反过来运到全国各地，义乌小商品城也是这样，核心主要在于后台的运作。 包

括成都、苏州、杭州也有，原来是做物流起家的，但是把物流的供应链的环节摸清楚以后做一个平台。这个平台是把运输的人和需要运货的人、搞拖车的人相互的信息弄到一起。比如你是运货的，我给你一个信息，有哪一些人正好跟你匹配，就放到一个场所，这个场所只是一个载体，比如说在成都可能是公路的出入口的地方。真正的内涵在于信息和处理信息的能力。比如说现在深圳很多从外地运过来的货车，可不可以带一点货再回去？这些就是后台信息化在起着决定作用。反而空间的安排，我觉得是下一步的事情。给我最大的震撼是什么？外面的货车在一边，每个货车司机到了以后，旁边有一个打单的，拿着单就可以过去。所有合同格式都一样，都是标准化的，也不会怕欺骗，非常高效，而且给地方创造了很多税收，实际上背后是把运输组织的一套东西和计算机这些先进的科技结合起来，使得人产生最大的效率化。

回过头来，我们做了很多空间安排。这里有一些地方是想做货运场，现在除前海及盐田港口后方陆域、笋岗清水河外，其余规划场站基本没有落实。行业部门也在做公路主枢纽，交通说公路布局是这样的，从东方向或者西方向过来，在公路口上设一个地方，这就是主枢纽，说的这个一直没有落地，公路主枢纽是交通部一定要做的，但是也没有。

下面这部分是物流园区规划，我只是划一个地方说这是物流园，到底物流园里干啥，后来市场里面就看谁能够拿到地或者搞仓储，就让市场自己去搞，比如说我先占了就先画一块地，我搞拖车、仓储就画一块地，也没有一个指引说功能到底是什么。

最近我们中心做了一个产业布局规划，一开始觉得很有道理，因为都来找地，找急了，最后说实在没有办法就把这个空间画出来，就这个地方可以塞，其他地方不让你塞了。这个好处是我把这些地方的用地防守住，再有物流用地就在这里落，其他地方不让落，是一种防守性的做法。具体这里是干啥的，后来仔细看，也没有看得特别明白，比如说这里适合做电子类的什么器材类的，我感觉基本上都是企业要干的事情，你怎么知道这里就要发展电子类的，企业不在这个框框里发展又能怎么样呢？政府应该干什么？应该是运输、物流怎么支撑这些，就有一点像客运，咱们说开发一个地区，政府应该干的事情是市政、交通配套。至于那个地方干什么，规划是有一个引导，但是更主要的还是市场规范为主。我觉得产业也是一样，可能政府更多的是在空间里给他一个指引性的东西，而真正说是功能，真正的要细化这个功能，是指我们物流的运输环节给他功能，我觉得这是政府真正需要干的事情，但是这个事情我现在没有看到哪里有研究。我自己也囫囵吞枣，讲到现在我自己也没有讲得特别清楚，估计你们听得也没有很清楚。

只有通过这些运输一层一层剥下来，才看到生产性的物流该怎么运输，哪一些地方是生产性的，跟交通是什么关系。过港的功能，比如说原来在华南物流园区的这些功能，现在的功能会放在哪些框框里面安排，哪一些是电商的又放在哪个框里完成。这样分开以后，这些颜色的地方就变得很清楚，知道这个功能是什么，政府做的是什么东西。再往下落的时候，谁到物流园区申请用地，政府就变得很清楚，先要保证公共的东西，大家都要用的物流在哪里，其余的是企业的，只要满足那个大类就行了。我说的可能有一点极端，但是我感觉这个空间不够细致，而且有的东西不是政府该干的事。

还有一个问题，现在虽然说道路都在完善，目前主要还是107跟南坪占的货运比例最多，现在宝安也嚷嚷着要禁货，205国道也想禁货，梅观高速也想禁货，也不知道未来货运该怎么弄，也没有人去研究。而且像机荷、东部通道、大外环、沿江高速，这些基本上都是高速公路，这些货运车怎么办呢？好像也没有相应的东西。我模模糊糊的觉得有几个建议，但是不一定对。 这是我们的布局图

是我们的研究成果，把它分成几级，从对外的几个综合物流园，分为几个大的配送中心、商贸中心，这些配送中心跟政府有关系。我们把功能定位说清楚，而且是公共的，不是说一个企业拿过来以后，自己盖一个小楼，配食堂、拖车等等这些东西，这些其实都是公共的，比如一楼都是拖车，二楼是公共的办公，最大限度的集约用地，而且跟主要的高速公路也是匹配的。其余的就是跟电商衔接的几个站，剩下的就靠市场来解决。原来二线关周边的，主要集中在这些地方（见PPT），现在城市空间拓展了之后，希望把有一些货运拖到外面，里头尽可能实现大的货运运输能够跟客运协调起来，这是宏观的布局。

第二是这里头究竟要干啥。目前我觉得我们物流园区还有很大文章可以做，一个大的物流园区怎么把地卖出去，政府应该采取哪一些手段，包括我们说的这些综合性的物流园，这个复合性的利用应该怎么推，这些远远没有考虑，只是做了防守型的规划，把这个地方做了空间。个人觉得还有很多工作。

另外，高速公路跟货运的协调，将来把南坪二期给限了，107也想限，梅观高速也想限，怎么办？高速公路收费又高。未来中心区这些城市生活地区应该放开对小货车的限制，因为未来电商是一个主战场，如果小货车不让开，那怎么办，都是用一些小客，这是有问题的，跟城市的物流发展趋势是违背的。

很抱歉，我自己这方面也没有想得很清楚，跟大家一起探讨。总而言之，我的想法是我们的空间规划感觉不够细，可能需要从运输的功能角度出发，把必须需要的功能分解，落实到一些空间里头，这样的空间规划做出来才是符合市场行为的，才会是政府真正该干的事情。谢谢大家。

互动环节

刘鲁鱼：七大物流园规划是我参与的，当时完全是一个政策命题，因为支柱产业对GDP的贡献要占多少，为了这个比例做了这个，现在基本上都转型了。我是始作俑者。

孙永海：我说的不一定对。

刘鲁鱼：我觉得这里面最重要的就是笋

岗清水河，但是这个地方现在要改成商业，对城市的配送功能是重大的伤害。 孙永海：我也是这么认为的。至少能反映出一点，我们空间规划的内涵没有说出来，之所以可以把它推倒，还是因为它的内涵没有出来。

刘鲁鱼：我们规划可能不大看重市场的作用，总是觉得政府能把什么都搞定，实际上什么东西市场早就解决了，当时考虑的堆场，包括电子料件的配送，这些市场非常畅通，结果政府规划了一堆，实际上公路也不需要、市场也不需要，但是真正市民需要的，比如城市配送，包括你讲的最新的电商，物流规划是不是全都在这些地区，我们最需要规划的物流用地是东门和华强北，如果这两个地方不给规划专门的物流设施，包括迷你仓等等，这两个商业区就衰退了。

孙永海：对，我非常赞同你的观点，政府要在市场里面到底要干什么，实际上就是这个问题。

刘鲁鱼：这是瞎搅和，添乱了（笑）。

孙永海：这个命题很重要，最震撼的是参观传化集团，我说他们传化公司做的事情是政府应该干的事情。原来四川从成都这边往全国各地运送的物资，有很多货车司机找不到下家，有很多运送货物的人也去找货车司机，私下里接洽又怕被骗，因为我做一单，下一次不一定做你的单了，所以效率非常低。有些司机没有办法，住了很多天都等不到一个货。他们就做了一个计算机平台，我觉得那个地方不一定要那么大，就做了这么一个平台，每个人一个小档口，像一个凳子这么大，货主就是那个小档口，旁边有一个休息的地方，货车到这里打一个杆，马上就知道有没有货物信息。而且每年这个数据我相信把发改的统计数据要准，每年往全国各地什么货物类型、多少吨、价值多少，全有详细的统计报告。这些事情其实应该是政府做的事情，我们深圳现在物流行业也面临这个问题，很多都是零散的，比如说有一些是搞拖车的，有一些是搞单个的地方简易的物流的，但是平台在哪里、聚集点在哪里？我去调研，深圳现在物流的场地很简陋，我觉得现代化水平极其低，而且土地利用极其不集约，这跟深圳发展是严重不匹配的，政府在这里恰恰需要大量的作为。所有的这些物流公司最着急的东西在哪里，如果这家物流公司提出来说需要一块地，现在地不够，这家物流公司绝对在说瞎话。他真正需要的公共服务是什么，或者大家凭一家解决不了的东西是什么，这些才是政府真正需要解决的，而政府把他们统一起来，放到一个公共的空间里面去，集约化土地利用解决了，这就是政府为市场做的最大贡献。往往类似传化这种公司做的是政府需要真正去研究而没有研究的东西。另外是您说的华强北这种，我们拍了一下，绝大部分电商都堆在路边，而且量非常大。这也需要公共解决，也没有人推进。也不知道为什么。

刘鲁鱼：还得靠市场。

孙永海：问题是政府要研究一个如何来支持市场的动力行为，往这个方向走，这就是政府应该干的事情，但是感觉现在方向有一点问题。翻开过去空间的规划，看来看去总觉得不是很明白，到底想干什么，也没有想得太明白。

主持人：非常感谢孙总关于物流方面、交通方面的分享。今天很有幸的请到四位嘉宾，陈雄从媒体经济这方面判断了整个产业发展的趋势，给我们带来了很多新的信息，体现了现在产业的融合。另外，刘博士从很深的产业研究的角度，给我们重新阐释了现代产业的概念。深规院的朱总结合具体的项目，给我们看到现在规划方面对于这些产业方面的有意思的案例。以及最后孙总深圳物流的话题。整个来说，体现了现在城市各方面融合跟互相互动发展的趋势，也可以看到现在信息、平台的重要性。另外，还提到是否对政府的服务类型的服务转型。今天的内容挺丰富的。我们的活动就到这里，非常感谢大家的参与！