文/马宝成、王倩

引言：当前，“既有范式”的城市更新实践中，对于城市老旧街区更新的“拆旧建新”不仅制造了“千城一面”、城市无特质化，同时也有违于“新型城镇化”下内涵式发展的时代需求。东门老街作为深圳的历史原点，有着独特的厚重与韵味，是无数“深圳人”的共同记忆，也是深圳商贸业与文化旅游的名片。经历了300年的岁月洗礼，东门老街已显现出空间空置、设施老化、业态重构且竞争力不足等问题。作为城市更新课题，如何重振东门老街街区活力、延续城市文脉是一个十分必要的议题。基于此，本文选取国内外近期三个老旧街区更新实践为案例，从项目背景、参与主体、更新策略及实施效果4方面进行深入剖析。希望本文能为向东门老街这样的老旧街区城市更新工作提供参考。

关键词：老旧街区   城市更新  生活空间   

目前，城市更新是一种基于存量土地再利用的空间增长模式，具有较强的经济效益导向。这种“既有范式”的延续，是否适应城市转型的真正需求，也是城市更新在政治经济机制层面的挑战[1]。如果一味的受经济价值观影响，更新目标以空间改造、土地效益为主，公益项目落地困难，社会矛盾加剧等问题[2]。特别是对于城市老旧街区的“拆旧建新”，不仅制造了“千城一面”、城市特色失真，同时也有违于城市转型发展“新型城镇化”下内涵式发展的时代需求。步入存量规划与精细化管理阶段，空间认同也将逐渐成为城市更新的价值取向之一[3]。

为便于讨论，文中“老旧街区”泛指历史风貌区和历史地段，以及具有一定文化价值但未达到历史保护或文物保护级别的城市历史地段、老旧小区、老旧建筑等小尺度城市空间。这类地区将是未来一段时间里，城市更新的主要工作对象，同时也是城市社会网络、城市包容性和城市文化的重要载体，承载城市或社区记忆的特定空间群落。这类空间的城市更新更能体现一个城市是否真的“以人为本”。

1.老旧街区城市更新的时代背景

1.1  国际城市更新理念发展趋势

自1960年城市更新提出以来，在后续实践中与之相关的概念包括城市重建、城市再开发、城市振兴与城市再生等。这些概念体现了城市更新理念的不断完善与更新。当前，国际上较具有代表性城市更新定义是，城市更新是用一种综合的、整体的理念和行为来解决各种各样的城市问题，应该致力于在经济、社会、物质环境等各个方面，对处于变化中的城市地区作出长远的、持续的改善和提高[4]。国内学者也提出过相类似观点，比如认为城市更新不仅仅针对土地利用方式的转变，还包含城市品质提升和功能、活力的创造，不仅具有经济意义，还有丰富的社会、文化内涵[5]。也有在横向对比城市更新、城市振兴、还是城市再生等基础上，认为核心都关注于更新的有机性，不仅仅是物质空间，更注重文脉传承、新旧资源重新整合与重构过程，实现经济、环境和社会文化的综合可持续再生[6]。综上来看，城市更新地区不再囿于城市物质环境的改善，也在考虑社会、经济、文化等方面的综合受益，最终达到增强社会凝聚力和提升衰败城区活力的目标。

1.2  老旧街区更新的实践需要

在市场主导的增量发展模式下，城市更新往往对老旧街区以“推倒重来”方式进行着清除。这样的物质性更替伴随着城市的大拆大建，也致使了文化气息的消散。其结果是城市面貌焕然一新的同时，制造了大量“无特质”的城市环境，而“无特质”在很大程度上导致了城市文脉“原真性”的失落。老旧街区则正是肩负着城市文脉的延续和传承，以及民俗民风的土壤传承和社区邻里关系的保护延续。赵万民在其事件空间理论[7]及生长性理论研究[8]中都指出，在地居民的个体情感与城市居民的集体记忆，是保留地域空间特色的有效手段。谢涤湘基于地方理论研究，认为我国的城市更新更应关注“地方营造”，以真正展现出人文关怀和公平正义的价值导向，注重公众参与，充分发挥市民力量，营造出具有内涵、特色的“地方”[9]。而深圳的城市更新中“地方营造”觉醒已经发生着，诸如金威啤酒厂、白石洲等城市更新事件就曾在业界引发广泛讨论。

项目组组织“论道东门”系列研讨会期间，通过文献检索，发现台北新富町文化市场改造、台北大稻埕迪化街改造及大坂老旧建筑改造三个案例是目前国内外较新且较受认可的老旧街区实践案例，无论是从空间尺度、参与主体、更新策略，还是实施效果来说，对于东门老街都有一些相近或可借鉴之处。因此，我们对三个案例进行了更进一步地研究解析。

2.老旧街区城市更新的三个案例

2.1  台北新富町文化市场改造-忠泰建筑文化艺术基金会

2.1.1  项目背景

新富町文化市场前身为“新富町食料品小卖市场”，落成于1935年，日治时期较后期完成的公有市场，是表现新式卫生标准与建筑式样的珍贵案例。该文化市场于2006年正式被指定为市定古迹，并于2013年由台北市市场处完成空间修复。在完成古迹的修复工程后，于2014年开始公开招标新富市场的九年经营权。

2.1.2  参与主体

新富町文化市场由忠泰建设旗下忠泰建筑文化艺术基金会负责执行。忠泰集团是一家致力于“建筑文明”与“生活质量”提升的建筑企业，基金会是在建设事业的本体上成立，希望以建筑、艺术与文化为切入角度，全方位创造优质生活空间，将关怀的主体由小众环境，拓展到群体环境建构的理想状态。该基金会最早始于2007年“明日博物馆”系列活动，之后又于2010年启动“都市果核计画”（新富町文化市场隶属于该计画）、2011年推出“忠泰建筑学院”、 2016年发起“忠泰美术馆”等活动。这些活动多是利用城市中一些等待更新的闲置建筑空间完成。 

2.1.3  更新策略

忠泰建筑文化艺术基金会于2014年接手，2015年借助新富市场建成80周年的契机，策划了“新富八十好岁食”展览，以此来唤醒周边居民的历史记忆和对市场的关注。次年，由建筑师林友寒负责增建装修工程设计，装修在尊重原建筑空间特征的同时，考虑了项目的临时性。除了专业化的装修团队，基金会项目成员也组成专业的新富市场运营团队。该运营团队在项目伊始就希望通过文化资产活化模式与运作机制进行再设计，阶段性、渐进式地响应在地社会需求并延续场所精神，经营策略定位为三个方向，饮食教育、当地人文历史与空间议题探讨及社区对外交流沟通。这三种功能在空间上分别对应：餐桌学堂、巷仔内教室、展演空间、市场史脉络常设展空间、创意协作空间、办公室等[10]。这些项目的开展以社区居民的需求为依据，同时也积极引进都市、建筑、艺术、设计、文化等多元创新能量，让新旧使用者、不同时代的使用模式共存其中，通过互动交流转换为社区公共文化场域。项目也注重反哺服务社区居民，并花了两年时间与居民进行深度沟通，深度的理解也对居民产生了显著的正向影响，发挥了积极作用。此外，还积极邀请与旧市场相关的社区居民参与到讲座、工作坊、亲子市场等系列活动中。

参与者中有过去在新富市场经营了数十年、现有三水街的29家摊商，原本市场整修后他们被安置在市场外围的三水街继续经营。新富团队在帮他们进行摊位改造时，由三水街摊主们担任新富市场中“餐桌学堂”的老师。由此，双方形成了很好的互利关系，借助新富市场提供的“餐桌学堂”平台，菜市场从一个单纯的售卖场所转变成了当地饮食历史文化的发源地，摊主们多年的市场经验被转换为文化价值，在传授经验的过程中摊主个人的成就感和职业认同感亦得到提升。

2.1.4  实施效果

2017年3月，“新富町文化市场”重新开市，摇身一变为复合型的创意基地，也因此成为了台北旅游打卡点，并荣获2019年国际设计大奖日本Good Design Award金奖，是继台北市老屋新生大奖金奖与文化部文化资产管理维护优良奖后，再次取得的国际奖项，成为了一个旧城历史建筑再造文化复兴的典范。这其中离不开经营团队的作用，他们作为一个“外来者”，积极主动地去融入当地的文化，并透过建筑设计与环境连结，率先打开了与社区居民有效沟通的大门，使得“新町文化市场”成为连结当地与外部社群的沟通平台。

2.2  台北大稻埕迪化街改造——URS计划

2.2.1  项目背景

大稻埕是台北市大同区西南部的一个传统地域名。自清末起，该地曾是台北最繁华的地区，由于融入了大量闽南风格建筑、仿巴洛克风格以及后来出现的现代主义建筑，大稻埕被称为“没有城墙的博物馆”。其中，大稻埕商圈最重要的市街则是位于台北大同区台北大桥以南的迪化街一段，长约800米。随着城市发展，由于淡水河运功能的衰退，导致大稻埕地区也逐渐走向衰败。1973年，台北市政府拟订道路拓宽计划，引发了迪化街老建筑拆除危机。自道路拓宽计划提出后，市民、专家等开启了一系列“我爱迪化街”风貌保护运动。经历长期的抗争，最终迪化街被划定为“台北市大同区大稻埕历史风貌特定专用区”，也正式开启了迪化街的历史保护之路。

2.2.2  参与主体

2010年，台北更新处为推动整个台北的更新项目开启了URS计划，提出了“由政府单位提供地点，鼓励民间单位进驻，让民间单位得以自由展现创新力量，将文化创意的种子埋进这些老旧街廓中”的更新概念，强调通过“针灸”式地进行空间营造，以点带面地给老旧地区以创新活力点，由多种方式相辅相成找寻地方产业、建筑、社会之间的关联性，从而实现街区复兴。

2.2.3  更新策略

迪化街能够得以保存并焕发新的活力与其良好的更新改造策略是密不可分的，其关键在于“如何延续记忆,如何激发活力”。对此，管理部门先是颁布“大稻埕历史风貌特定专用计划”“迪化街特定专用区管制原则”等文件，加强街区风貌整体性。在明确未来业态结构后，由当地规划设计团体“大稻埕街区工作室”于1996年春牵头策划举办了“年货大街，全台第一”的主题商业活动，活动期间日客流量约有十万人次。这使得商家们更加坚定了迪化街必将复兴的信心，同时也极好地宣传了迪化街商圈。在此基础上，URS计划适时进驻，在迪化街先后共启动4个项目，即URS44大稻埕故事工坊、URS127玩艺工厂、URS155大稻埕创作分享圈及URS329稻舍。从而形成创意群聚，带动咖啡店、文创商店和市集在周边进驻，促进整个街区文创产业的发展和观光人气的上升。大稻埕迪化街商店的进驻方式采用都市更新处通过专家论证后进行发包，或由民间提出空间议题的提案机制[11]。

其中，URS127早期是由淡江大学负责经营，团队通过URS计划将创意文化引入，使原有的历史空间变身成为从事社区公益工作、设计工坊及艺术活动使用的展演空间。淡江大学以社区营造及延伸学校教学为目的，在 URS127举办包括讲座、展演和学生作品展等各种活动，内容涉及与大稻埕有关的建筑文化、节庆文化、商业文化，还有与大稻埕相关度较低的学生创意毕业作品展。URS127从2010年6月开幕至今，已举办超过80场次的展览、超过50场次的社区表演活动及演讲、座谈会，为大稻埕历史街区注入年轻的新活力。URS127的经营单位、进驻团体与社区产生较好的互动默契，彼此间相互学习和吸引，是活络当地社区生活的必要环节，也是“URS”计划所期望的自行再生作用[12]。

表1 大稻埕迪化街URS 基地概况一览表

2.2.4  实施效果

迪化街在台北市——这个重在发展经济的都市中得以成功保存，并且充满了活力与吸引力，在2016年1月13日到26日间，便创造了超过新台币14亿元的营业额及80万人次的游客量。迪化街的保护与更新具有很高的借鉴价值，在其改造中，通过政府、民间团队和当地居民长期的合作，实现了文化脉络的重组构建，在物质空间（历史建筑）维护和修复的同时，更注重探寻历史文化再生的方法。

2.3  大坂老旧建筑改造——大阪-NICE株式会社

2.3.1  项目背景

众所周知，日本是高度老龄化的国家。2019年10月，统计显示日本全国65岁以上老年人比上年增加32万人，达到3588万人，占总人口的比例升至28.4%。为鼓励民间资本参与老年住宅建设和管理，日本政府近20年内先后修订或制定了《高龄者居住安定确保法》《住生活基本法》等法律法规，展开了以居住权保障为核心的“居住营造”，其中包括鼓利用闲置建筑改造为老年住宅。

2.3.2  参与主体

NICE株式会社就是其中的一家开发企业，其主要针对大坂西城地区高龄化人口比例较高的区域，通过业主合作改建原有的老旧建筑，将其转化为出租住宅。

2.3.3  更新策略

NICE公司不仅仅参与项目开发，也接手这些出租住宅的经营管理业务，即除了参与住宅开发的计划和兴建工程外，还担任其中4幢住宅完工后的出租管理角色。

表2  NICE老旧建筑改造情况汇总表

从上面表格中可以看出，NICE的第一幢出租屋住宅Masui（增井公寓）于地面层设置了社区店铺，强化生活机能，包括NICE开发事业总部也设置于此。该住宅楼层兴建完成后，再交由原地主接手后续出租管理事宜。紧接着，NICE在此基地旁购置了一块土地，尝试以年轻夫妻为主要承租对象，兴建一幢名为Blanc Court（集合住宅），并在其地面层经营一家意大利式餐馆，希望能够以不同的生活风格，活化此类出租住宅的使用型态。与此同时，NICE企业也关注社区生活的各个层面，在这些住宅区附近经营各种公共服务设施：食堂、澡堂、药局、医疗等，希望尽可能全面地照顾到高龄住民在生活上的各项所需，让高龄单身居住者不仅有屋可住，还能在生活起居各方面得到基本的照顾。

2.3.4  实施效果

2012年底，NICE株式会社已完成5幢住宅改建方案，总共提供了179个出租居住单元。通过这种方式将原有的老旧建筑转化为给高龄群体居住空间的方式，有效解决了社会弱势群体的生存困难问题。

3.对我国老旧街区城市更新的启示

通过上述，我们看到城市衰败存量空间在专业团队的引导下，经过与在地居民良好地互动融入，得到了市民的广泛认可与支持，也成为了在地居民的生活空间，并以此为触媒带动了街区振兴。这些案例都对当下“存量规划”中老旧街区城市更新有一些可借鉴的经验。

表3  案例经验对照汇总表

3.1  以运营思维系统性推进持续发展

城市更新进入了“存量规划”阶段，其强调的是城市建成环境的整体品质提升。因此不仅是对土地利用方式的转变，更应该致力于在经济、社会、文化等各个方面融合发展，对处于变化中的城市地区作出长远的、持续的改善与提高。而现阶段的存量规划，实际是面向存量建设的用地规划，其重点仍聚焦于低效土地或闲置土地如何高效利用，难以将存量资源的维护、运营、管理等作为工作内容。文中三个案例并未囿于物质空间的改造，而是更多的着眼于项目的长期运营，在保护文化的同时，积极探索文化活化利用，通过内容策划、品牌引入、活动组织、参与运营等运营思维，保证了项目的持久活力。

3.2  渐进式、长时间、低影响的过程规划

城市是一个巨系统，老旧街区是城市的“文化根基”，是城市的历史见证和情感联结。进入存量规划阶段，我们不再是对城市发展的“宏大叙事”，而是对城市微观层面的“修修补补”。这就要求城市更新注重空间品质和城市发展内涵、空间重构和社区活化，以及对文化的传承。以上诸多目标，并不能寄希望于一次行动、一次规划就可以实现，所以必须循序渐进、久久为功。将视角从宏观转向微观，以公众的更新需求为核心，通过“自下而上”的方式来实现保护与发展的平衡。文中新富町文化市场、大稻埕迪化街两个案例中，其策略均是以“微更新”方式，由团队长时间进驻社区，相较于空间改造，其精力更专注于运营内容，并以单个项目试点为触媒、渐进式的“点线带面”，从而实现整个旧街区文化资源的再发现、再利用。

3.3  专业机构担纲下的多元参与

城市更新是一个广泛涉及社会各个层面和利益群体的综合性事业，需要统筹协调各方利益，同时也要为利益各方提供一个公平参与的机会。特别是历史街区，其社会联结网络、利益关系等尤甚复杂，更需通过公众参与来协调平衡各方利益，调动居民积极性。但从深圳凤凰古村、大鹏所城的活化现状来看，单纯的民间性、一般化的社会参与难以真正实现活力提升，所以必须由有社会责任感的专业化团队担纲、有策略高水准的公众参与引导。文中案例中显示的参与主体包括民间基金会、NGO及企业，他们均发挥了自身资源优势和组织灵活性，同时作为中间桥梁，很好协调了政府、社区、本地居民及客户的利益诉求，以低影响保障了历史地区的城市更新工程工作顺利实施。

3.4  在地化的“生活空间”营造

历史街区城市更新应该具有进步性，但与此同时，也不能脱离了地方特色与地方文化，用“迪士尼”化的城市建设手法、将历史街区完全变为一个缺乏人情味的文化舶来品。城市更新与复兴具有深刻的社会与人文内涵，而忽略社区利益、缺乏人文关怀、离散社会脉络的更新不是真正意义的复兴[13]。所以，老旧街区城市更新中对地方文化的保护、营造当地居民熟悉的“生活空间”也很关键[14]。文中新富町文化市场、大稻埕迪化街两个案例，都是基于当地文化和居民需求，以原有生活场景为“原型”，在空间设计和活动策划中注重历史记忆的延续，并邀请本地居民参与到场所运营中，以此营造出真正满足市民认同和情感依恋需要的“生活空间”，同时也实现对城市地方特色文化的活态延续。

4.结语

进入转型发展期后，“既有范式”的城市更新已暴露出诸多弊端，特别是在老旧街区推进困难重重。而老旧街区将是存量规划背景下的主要对象，同时也是延续城市文化、凝结城市情节、保护城市特色的重要载体空间，其更新工作更应注重“内涵式”发展。本文着重分析了案例的参与主体及其更新手段，并认为历史街区城市更新是一种渐进式过程，需要运用运营思维来系统活化，在专业机构担纲下的多元利益协调，并在过程中注重功能上延续本地居民的“生活空间”，以此来系统性激活城市存量空间。希望本文案例可以为我们老旧街区城市更新提供参考。

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