前言

《大万世居周边地区城市设计》是塑造大万地区城市秩序和提升城市环境品质的有效途径和必要条件。面对城市文化的保护，日益高涨的城市开发热情和当地居民提升生活品质的强烈愿望，坪山必须迈出前瞻性的一步。

1、项目背景

2、相关规划汇总

对规划地区具有指导意义的上层次规划主要有以下5个：

·《深圳市城市总体规划（2010-2020）》

·《深圳市坪山新区综合发展规划（2010-2020）》

·《深圳市龙岗303-05号片区[坪山坪环地区]法定图则》

· 《坪山河流域绿色低碳启动区城市设计概念方案》

·《大万世居保护规划》

为规划地区提供参考的相关规划主要有以下5个：

·《坪山（三角地）坪环大厦项目方案设计》

·《坪山新区近期亮点工程筛选工作》

·《深圳市坪山中心区发展单元规划大纲》

·《深圳市坪山新区坪山河流域景观规划——启动区段》

·《坪山河流域绿色低碳启动区城市设计》

2.1指导意义规划

2.1.1《深圳市城市总体规划（2010-2020）》

《总规》提出深圳市整体空间布局结构以中心城区为核心，以西、中、东三条发展轴和南、北两条城市发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。

规划范围位于东部分区，坪山组团，处于总规确定的东部发展轴之上。是惠—深—港区域性产业聚合发展走廊。

2.1.2《坪山新区综合发展规划》

规划定位：跨越与转型发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地，粤东重要的生产性服务中心。

规划目标：充分尊重山体—河道—生态系统—城市网络的自然禀赋；实现自然生态顺势入城、人文生态礼貌上山；重构坪山新区山水特色与城市特色交织的生活环境。

2.1.3《深圳市龙岗303-05号片区[坪山坪环地区]法定图则》

2.1.4《坪山河流域绿色低碳启动区城市设计概念方案》

规划策略：生态绿环空间形态的引入。

构建环绕四个节点，组织滨水生活空间，打造绿色低碳的整体环境框架的生态绿环，并串联沿线各个组团，沿环公共空间依次展开，形成独具特色的空间环廊。

建筑高度控制：大万世居适当限定其周边建筑高度。

容积率控制：规划将范围内分为六个控制区，其中，一级控制区：容积率控制在4.0以内，主要是企业总部和大万世居周边的旧城更新区域。

2.1.5《大万世居保护规划》

功能分区

规划整体功能布局划分为三个功能片区：中部及西南部地区形成客家围屋及客家文化展示体验区，客家围屋北部和东部为社区生活配套及旅游服务区，沙墩陂陂体周围规划形成沙墩陂水利工程参观游览区。

保护区划

文物本体范围：包括大万世居客家围屋（含禾坪和月池）与沙墩陂（陂体）。大万世居文物本体范围面积为1.99公顷。

文物保护范围：客家围屋的保护范围从围屋围墙和月池、禾坪向外延伸30米；沙墩陂的保护范围从沙墩陂陂体向东、西、北延伸各10米，向南延伸60米。大万世居文物保护范围（含本体范围）面积为4.47公顷。

建设控制地带：围屋北侧和东侧由保护范围向外延伸45米；围屋西侧以支路和坪山河支流（汤坑水）东岸为界，南侧以规划坪兰路南侧道路红线为界（道路含在建设控制地带以内）；沙墩陂建设控制地带从保护范围四周各向外延伸30米；为加强围屋和沙墩陂的联系，将联系围屋和沙墩陂的支路（红线宽度控制12米）以及支路两侧各15米（支路两侧第一排建筑）划入建设控制地带。大万世居建设控制地带（不含保护范围）面积为7.57公顷。

2.2参考意义规划

2.2.1《坪山（三角地）坪环大厦项目方案设计》

规划布局：规划布局结合场地三角形状，将塔楼沿比亚迪大道布置，底层4处多层体量建筑分别沿三角形场地其他两边分散布置，中间围合一个面积约1500㎡公共文化广场。

建筑设计：坪环大厦项目主体建筑分为17层，底层多层独立裙房建筑为3层。

2.2.2《坪山新区近期亮点工程筛选工作》

发展构架：在原建设基础上形成稳定的产城一体、相互拉动的发展架构。城区围绕坪山、坑梓两个街道布局，为产业发展提供服务和平台；产业围绕城区外围布局，为城区建设提供经济支撑。

产业 ： 主动升级的空间基础

城市 · 主动强心的空间基础

环境 · 绿色低碳的空间基础文化 · 地方特色的空间基础

2.2.3《深圳市坪山中心区发展单元规划大纲》

特色与创新:“半月环公共开放空间”、“动力岛多极平衡布局结构”、“低碳生态”的先进理念和思路。

规划结构：结合中心区及周边区域各项资源，综合考虑自然环境、交通设施布局等因素，规划形成“一条绿环、三个 核心”的整体结构。

三个核心分别为：商务办公核心、生活服务核心、行政文化核心。 三个核心区之间以居住片区联接。

2.2.4《坪山新区门户及重点节点地区城市设计指引》

横坪-中山段整治策略延续优质的宜居社区氛围，完善公共配套设施，便利生活需求。以现有绿化建设为基础，增加宜人尺度的景观设施，提升地区的人气与活力。优化道路交通组织模式，设计连续、便捷、安全的人行步道系统。

2.2.5《坪山新区坪山河流域景观规划—启动区段》

设计目标：完善城市生态廊道；建设城市亲水岸线；催生区域价值节点。

设计策略：

1.建立低冲击开发科普展示区；

2.开发城市界面，改善水岸可达性；

3.建立城市公共系统；

4.建设城市景观节点局部河段设闸蓄水，营造宽阔水面；

5.改造驳岸形式，增加亲水活动空间；

6.延续地域文脉，塑造地域景观气质；7.保留和恢复本土植物群落。

3、现状分析

3.1现状概况

本次主要研究地块位于坪山新区比亚迪路以北，中山大道以东，北部紧邻坪山中心区，南部为坪山体育馆以及大山陂水库，规划总用地面积为295812.94平方米。大万世居位于地块中部，其中汤坑水与大山陂水分别从地块东西两侧穿过。

       

地块西侧为城市主干道中山大道，北往惠州西连坪山中心区及福田中心区，南侧的比亚迪路连接坪葵公路通往龙岗及大鹏新区。地块内部主要用地为四类居住用地，汤河水西侧为商业用地与发展备用地，地块东南侧工业用地。

3.2现状资源分析

3.2.1比亚迪路

比亚迪路为城市主干路，双向8车道，红线宽度60米。道路车流量较大，货车占交通流量比例较大。

3.2.2村内道路

大万村内部道路多为村道，大万村主要道路为大万路，大万新村主要道路为万新路，路幅宽度约为3米左右，路面为水泥地，质量一般。同富路为城市支路，红线宽度为24米。

3.2.3大万世居

大万世居为省文物保护单位，目前四周有围墙保护，保存相对完整，目前大万世居可供游人自由参观，未收门票，当地居民逢初一十五及节庆日会在大万世居举行祭祖活动。大万世居内部基本保留了建筑原貌，周边绿地被分成农耕区、花果区、花卉区、休闲区等展示。

3.2.4大万村

大万村位于大万世居北侧，大山陂水以西，是大万村民最初迁出时居住地，建筑为村民自建房，建筑杂乱无序。

3.2.5 大万新村

大万新村位于大万世居东侧，大山陂水以西，建筑为2000年以后村民自建房，建筑较新，但整体上无序，显得拥挤杂乱。目前有部分房屋用来出租，用途为工厂或仓库。

3.2.6 05-02地块

本地块位于汤坑水以西，比亚迪路以北，目前为空地。图则确定本地块为GIC2+C3+C2文化设施+服务业+商业办公用地，用地面积11023㎡，容积率为2.8。

3.2.7 05-01地块（乐安居）

本地块现已建成，图则上此地块为C4旅馆业用地，用地面积34191㎡，容积率1.44。包括已批件地块，批件地块用地面积30599平方米，建筑总量为49150平方米。

3.2.808-01地块

本地块图则规定为C1+C2商业及商业办公用地，目前为汽车4S店。

3.2.9 大山陂水

大山陂水目前水质较差，水流量不大，污水主要来自于生活污水。河道为硬质驳岸，河道两侧已经建成步行道路。

3.2.10 汤坑水

汤坑水河道淤积较为严重，水流量小，水质较差，主要为生活污水污染，两岸为硬质人工驳岸，亲水性较差，河道两侧步行路与城市道路衔接不畅通。

3.2.11 周边环境

比亚迪路以南东侧多为汽车修理店、4S店及厂房，大万世居南侧有京基地产和金地集团正在开发的两个地块，西侧有坪山法院已经建成。

3.2.12 公共服务设施

规划区内现有小巴总站1个，幼儿园2所，老年活动中心1处，有若干空地供村民日常锻炼活动使用，大万村内部有若干便利店、瓶装燃气站等。

3.2.13 环境保护现状

范围内及周边环境保护质量较差，垃圾有定点清扫，但随处可见，河流水质污染较严重，多为生活污水直接排放，沿比亚迪路噪声污染较大。

3.3现状问题分析

3.3.1 滨水空间未能有效利用

1）滨水空间变成消极空间，缺乏参与性；

2）滨水岸线处理过于生硬；

3）水质从上游到下游逐渐变差。

3.3.2 文物价值未能充分利用，需提升地块文化吸引力

1）大万世居仅仅作为客家文化展示功能过于单一，产业活力不足；

2）与周边客家围屋、文脉节点没有联系，相对孤立；

3）大万世居被旧村包围，更新改造难度较大

3.3.3 城市空间缺乏系统组织

1）片区建筑密度较高，缺乏公共空间系统；

2）滨水空间品质逐渐降低，需投入较大修复力度；

3）现状建成区主要呈现出旧工业区、旧村面貌。

 

3.3.4 客家围屋与城市建设矛盾日益突出

1）围屋的基础设施薄弱；

2）周边建筑形式与围屋形式对比强烈，缺乏地区特色风貌。

3）周边建筑尺度过大与围屋形式不相匹配。

4、规划目标

本项目规划目标是在对大万世居周边地块相关规划解读的基础上，分析现状特征，结合文脉传承、文物保护、环境承载力、地区整体空间形态等需要，研究围屋形态在现代城市中的使用性可能性及如何控制新开发建设项目的尺度、密度控制，进而指引形成具有地域特色和历史传承性的城市开发项目。

本项目主要研究方向：

（1）基于客家文化研究大万世居的保护开发，以及围屋形态在地区建设中沿用的可能性，使其与现代城市建设发展相结合，提升其文物价值。

（2）如何平衡公共利益与开发利益，统筹各方利益需求，整合资源实现各方利益最大化。

（3）对片区地块用地功能、开发强度、建筑形态、道路交通、公共空间等提出较为明确的设计指引，实现对文保单位周边用地开发有效的控制引导。

5、相关方需求汇总

5.1 委托方需求

（1）周边项目需等本项目完成之后，依据本项目的指引完成审批;

（2）项目目的：应体现本地块的重要性，指导核心地区的各期开发建设以及周边地区开发建设，对地块内部河流整治希望提出指导性意见；

（3）周边项目进展：本区域的“规划调校”正在做，周边项目有“均田片区旧改专项规划”、金地与京基项目开发已报批、三角地块建筑设计正在进行中、地块南部的体育中心二期、地块内部河流整治规划正在进行中。

5.2 大万村需求

大万村村民中外来人口占三分之一，原围屋内居民迁出人口总数约为一千多人，占总人口三分之二，居民宗族意识较强，希望延续聚居式生活。

6、工作访工作内容介绍

5月16日，在规土委坪山分局、坪山事业局、坪山街道办的参与下，中心组织了筑博公司、深规院和城市空间三家设计单位就《大万世居周边地区城市设计前期研究》项目召开了工作坊。期间，大家结合四家的设计方案对围屋丶环屋空地丶村民楼丶大马路丶道路及公共空间丶新开发模式类型进行了设计理念对比分析，并提出了综合建议。